Метод качественного анализа для корректировки данных

Из применяемых методов выполнения корректировок для ОИС, возможно, более других подойдет метод качественного анализа, аналогичный подход заложен в методе Рейтинга или ранжирования.

В этом случае сравнение качества объекта представляет собой процесс измерения (приписывание чисел объектам в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам).

Элементы сравнения в данном случае можно представить как факторы, в которых можно провести градацию на определенные уровни. Таким образом, процедура сравнения будет представлять собой определение соотношений между уровнями и их сравнение.

Факторы условно можно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными. Все это приводит к необходимости выделения неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов. Наиболее употребительными в практике измерений являются следующие виды шкал:

• номинальные шкалы (шкалы наименования или классификации);

• порядковые шкалы;

• интервальные шкалы;

• шкалы отношений.

В расчетах обычно применяются интервальные шкалы. Они позволяют отражать величину различия между свойствами объекта. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «на сколько лучше» и «на сколько хуже». Для этого качественные характеристики кодируются по принципу: чем лучше характеристика, тем выше код (возможна оценка в баллах).

После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят намаксимальное значение. После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице. Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов сравнения на стоимость объекта.

По результатам кодирования и нормирования, с учетом весов влияния различных факторов, рассчитывается суммарный коэффициент качества, как сумма кодов для каждого объекта. Однако надо иметь в виду, что если какой-либо из факторов имеет принципиальный недостаток, сводящий на нет стоимость ОИС, то при суммировании мы никогда не получим нулевую оценку. Один из путей модификации данного подхода, применяемый в некоторых российских методиках, это пользование умножения вместо сложения, и тогда при нулевой оценке какого-либо фактора, мы получим нулевую оценку ОИС.

В данной модели суммарный коэффициент качества можно рассматривать какстоимостной показатель, отражающий суммарное качество аналогов относительно объекта оценки. Правомочность такого предположения объясняется, преждевсего, тем, что качество аналогов (подразумевающее в данном случае значенияпотребительских свойств ОИС и возможные варианты их использования) должно быть пропорционально цене сделки. То есть, чем выше коэффициент качества, тем больше цена объекта (хотя интерпретация полученного качественного результата может быть и иной).

Исходя из этого предположения, определяется приведенная стоимость каждого из сопоставимых объектов, если бы он имел те же основные характеристики,что и оцениваемый объект. Величина приведенной стоимости для объекта сравнения определяется по формуле:

где С_пр — приведенная стоимость; С_кор — скорректированная стоимость по объекту сравнения; К_соо — суммарный коэффициент состояния объекта оценки; К_сос — суммарный коэффициент состояния объекта сравнения.

Для объекта оценки используется средневзвешенная величина приведенной стоимости объекта сравнения, что позволяет оценщику сделать логический вывод о возможной стоимости для оцениваемого объекта на рынке:

где: С_р — рыночная стоимость для объекта оценки; С _npi — приведенная стоимость по i -тому объекту сравнения; N_i — весовой коэффициент i -того объекта сравнения, определяется на основе степени близости объекта сравнения к объекту оценки экспертным путем.

Данный метод, идентифицируя упущенные другими методами важные качественные компоненты ОИС, может вести к увеличению стоимости объекта.