Метод прямого анализа сравнения продаж. Элементы сравнения и корректировки данных

Метод прямого сравнения продаж базируется на трех принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода, посредством анализа рыночных цен сделок но аналогичным ОИС, моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Когда для обеспечения ориентиров при определении величины стоимости ОИС используются предыдущие сделки с аналогичными объектами, могут потребоваться корректировки данных с учетом течения времени, изменившихся обстоятельств в экономике и особенностей самих объектов ИС. Корректировки цен сделок сравниваемых объектов ИС могут быть как положительной, так и отрицательной величиной.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта С_р, принимает следующую форму:

где Ц — цена сделки сравнимого объекта ИС; К — величина корректировки этой цены.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам ИС рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение элементов, существенно влияющих на стоимость ОИС, по которым необходимо сравнивать объект оценки с аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого ОИС;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого ОИС;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого ОИС;

• расчет стоимости оцениваемого ОИС путем обоснованного анализа и обобщения скорректированных цен аналогов.

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена сделки сравниваемого ОИС для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Сопоставимые параметры сравниваемого и оцениваемого ОИСдолжны быть схожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкурентоспособности на одном и том же рынке и т. п. Иначе перенос стоимостных показателей с сопоставимого ОИС на оцениваемый ОИС может привести к ошибочным результатам.

Элементы сравнения — это характеристики объектов-аналогов и параметры сделок по ним, которые оказывают влияние на цены их продажи.

В качестве основных элементов сравнения могут рассматриваться следующие элементы, которые должны учитываться при отборе и анализе сделок:

• объем прав, составляющих основу ОИС и передаваемых в сделке;

• отрасль или бизнес, где использовался (или будет использоваться) ОИС;

• стадия жизненного цикла разработки ОИС призаключении сделки;

• дата осуществления сделки (изменение цен на ОИС за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки);

• экономические условия, которые существовали на соответствующем рынке во время сделки;

• существование каких-либо специальных условий и соглашений о финансировании;

• риск осуществления проекта по использованию ОИС, обеспечения расчетного уровня доходности;

• срок полезного использования ОИС;

• уровень затрат на освоение ОИС;

• условия платежа при совершении сделок с ОИС;

• физические характеристики объектов;

• функциональные характеристики объектов;

• технологические характеристики объектов;

• спрос на продукцию, включающую использование ОИС;

• относительный объем реализации продукции, произведенной с использованием ОИС;

• наличие конкурирующих предложений;

• включение других ОИС или нематериальных активов в сделку.

Первоначально осуществляются последовательные корректировки в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Например, скорректированная величина стоимости сопоставимого ОИС (С_кор) на дату оценки для переноса на оцениваемый ОИС может определяться по формуле:

С_кор = С_а × К_инд – А

где С_а— цена сделки сопоставимого объекта (ОИС-аналога) на день продажи (на дату сделки); К_инд — коэффициент, учитывающий изменениеиндекса инфляции за период с даты совершения сделки до даты оценке для сравнения с оцениваемым ОИС, рассчитываемый с помощью специальных индексов (индекс-дефлятор, отраслевые индексы, индексы потребительских цен и т.п.). Другим вариантом индексации средств является процедура, построенная на предположении о том, что эти средства в документально зафиксированный момент времени не направлялись на разработку оцениваемого ОИС, а переводились по текущему обменному курсу в доллары США и уже в виде свободно конвертируемой валюты вкладывались в коммерческий банк под проценты; А — величина начисленной амортизации за период с даты совершения сделки с ОИС-аналогом до даты оценки рассматриваемого ОИС.

Последующие корректировки (кумулятивные) могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого ОИС, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен сделок объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок.

Величины корректировок цен определяются, как правило, следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

• прямым попарным сопоставлением доходов (выгоды) двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

• путем определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.