ВЫВОД: Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила 1 750 000 руб

Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.

 

Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования.

   (по административно-хозяйственному зданию)

 

В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­². Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.

 

Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:

 

Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:

 

Тип помещения	Полезная площадь, м2	Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год.			Потенциальный валовой доход, руб./год
		1	2		1	2
1 этаж	125,26	960	1200		120249	150312
2 этаж	171,54	960	1200		164678	205848
Затраты на ремонт					133560	237440
Итого					151367	118720

 

Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:

§ при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;

§ при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;

§ здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.

 

Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:

 

	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Потенциальный валовой доход, руб.	151367,00	118720,00
Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%)	22705,05	17808,00
Итого действительный валовой доход, руб.	128661,95	100912,00
Операционные расходы, %.	35%	36%
Чистый операционный доход, руб.	83630,27	64583,68
Общий коэффициент капитализации	22%	17%
Настоящая стоимость будущих доходов, руб.	380137,58	379904,00
Затраты на ремонт, руб.	133560,00	237440,00
Чистая настоящая стоимость проекта, руб	246577,58	142464,00

 

Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.

 

Заключение

об итоговой величине стоимости объекта оценки:
(Административно-хозяйственное здание)

Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:

 

Наименование объекта оценки	Стоимость по затратному подходу	Стоимость  по  доходному подходу	Стоимость  по сравнительному подходу	Утилиза- ционная стоимость	Рыночная стоимость
Административно-хозяйственное здание	1 601 300 руб	246 577	1 750 000 руб	Не рассчитывалась	1 389 800 руб
Весовой коэфф.	0,4	0,2	0,4		1,0

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке
Административно-хозяйственного здания по состоянию на 23.03.03г

 составляет __ _ _1 389 800_ _ __ рублей

(Один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот рублей)

в том числе НДС 20% _ _ _ _231 633 _ _ _ _ руб

Заключение

о величине стоимости предприятия, исчисленной в рамках затратного подхода

 

Возвращаемся к основной формуле затратного подхода:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

№ п/п	Активы	Обязательства
	Суммарный актив баланса 436 093	Текущие обязательства 463 563 в том числе: - краткосрочные займы 40 077 - кредиторская задолженность 423 486
	Скорректированная стоимость здания 1 389 800 – 40 054 = 1 349 746
	Итого 1 785 839	Итого: 463 563
	Активы – Обязательства= 1 322 300