НДС при реализации недвижимости по договору, в котором стоимость земли указана отдельно

 

Со стоимости земельного участка не нужно платить НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

 

Налог на прибыль при реализации недвижимости по договору, в котором стоимость земли указана отдельно

 

При применении метода начисления выручка от реализации земельного участка как отдельного объекта признается на дату передачи земельного участка по передаточному акту (или иному документу о его передаче) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

При реализации земельного участка как отдельного объекта цену его приобретения можно признать расходом (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), если она уже не была учтена при налогообложении по правилам ст. 264.1 НК РФ.

 

Бухучет при реализации недвижимости по договору, в котором стоимость земли указана отдельно

 

При реализации земельного участка (учтенного в составе основных средств) организация-продавец признает прочий доход в размере стоимости земельного участка, указанной в договоре, и прочий расход в виде первоначальной стоимости земельного участка (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99, абз. 2 п. 5, абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01).

В случае если земельный участок передается покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, то первоначальная стоимость такого земельного участка до момента признания прочих доходов и расходов от его выбытия учитывается на отдельном субсчете к счету 45 "Товары отгруженные", например на субсчете "Переданные объекты недвижимости" (Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)). При применении в налоговом учете метода начисления на дату передачи земельного участка в бухгалтерском учете возникают разницы, активы и обязательства, учитываемые в порядке, установленном ПБУ 18/02, а именно:

- вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА), так как на дату передачи земельного участка в налоговом учете признается доход от реализации в размере договорной цены земельного участка, который в бухгалтерском учете определяется на дату перехода права собственности. Возникновение ОНА отражается по дебету счета 09 "Отложенные налоговые активы" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам". Указанные ВВР и ОНА погашаются на дату перехода права собственности на земельный участок к покупателю (п. п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02);

- налогооблагаемая временная разница (НВР) и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство (ОНО) ввиду включения в налоговом учете в отличие от бухгалтерского учета в состав расходов цены приобретения земельного участка (если она не была учтена при налогообложении по правилам ст. 264.1 НК РФ). Возникновение ОНО отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 и кредиту счета 77 "Отложенные налоговые обязательства". Указанные НВР и ОНО погашаются при признании в бухгалтерском учете первоначальной стоимости земельного участка в составе прочих расходов (п. п. 12, 15, 18 ПБУ 18/02).

 

Дебет	Кредит	Содержание операций
1. Бухгалтерские записи при передаче земельного участка по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности
45	01	Списана первоначальная стоимость земельного участка
09	68	Признан ОНА
68	77	Признано ОНО
2. Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на земельный участок
62	91-1	Признан прочий доход от реализации земельного участка
91-2	45	Списана первоначальная стоимость земельного участка <*>
68	09	Погашен ОНА
77	68	Погашено ОНО

 

--------------------------------

<*> Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то его первоначальная стоимость отражается по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы", и кредиту счета 01 "Основные средства" (Инструкция по применению Плана счетов).

 

 См. дополнительно ситуации из практики.

 

ВОЗВРАТ ПОКУПАТЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА В ПРЕТЕНЗИОННОМ ПОРЯДКЕ

 

1. НДС при возврате покупателем недвижимости ненадлежащего качества >>>

2. Налог на прибыль при возврате покупателем недвижимости ненадлежащего качества >>>

3. Бухучет при возврате покупателем недвижимости ненадлежащего качества >>>