Информационная база оценки имущества

Рыночный (сравнительный) подход к оценке имущества основывается на сборе и анализе информации о ценах недавних сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту или сходных с ним по каким-либо характеристикам. Такой анализ состоит из четырех основных этапов:

1)сбор информации об аналогах объекта оценки и их стоимости;

2)анализ достоверности и применимости информации;

3)расчет стоимости объекта имущества и оценка точности полученно­го результата;

4) подготовка заключения о стоимости оцениваемого объекта - состав­ление отчета об оценке.

Рассмотрим требования к исходной информации. Сбор нужной инфор­мации о ценах реальных сделок - отдельная и часто трудная проблема для оценщика. Оценщику ма­ло располагать достаточным объемом информации, ему необходимо прове­рить ее применимость и достоверность. Только в том случае, когда оцен­щик уверен, что в его распоряжении находятся действительные данные о реальных сделках, он может использовать эти данные в своем анализе и последующем расчете стоимости оцениваемого объекта. При этом необхо­димо учитывать, что в реальной практике стороны, участвующие в сделке, часто по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь занизить или, в некоторых случаях, завысить эту величину.

Следует иметь в виду, что полностью полагаться на цены предложения на недвижимое имущество, публикуемые в рекламных изданиях, нельзя - они могут существенно отличаться от цен реальных сделок. Также не яв­ляются достоверными данные о сделках между родственниками или меж­ду сторонами, одна из которых находилась в стесненных обстоятельствах - сделка носит вынужденный характер.

Необходимо, чтобы исходная информация, которую использует оцен­щик, соответствовала следующим основным критериям: стороны, участву­ющие в сделке, имеют достаточное представление о данном сегменте рын­ка; стороны сделки не связаны между собой какими-либо отношениями, которые могут повлиять на цену сделки; данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении. Однако необходимо сделать следующую оговорку: если информация о ценах возможных или реальных сделок не соответствует перечисленным критериям, то это еще не значит, что она не может быть использована.

Применение рыночного подхода основано на инфор­мации не только о реальных сделках купли-продажи, но и о других сдел­ках. Например, после соответствующей обработки оценщиком может быть использована информация об иных разрешенных сделках с имуществом -залога, страхования, внесения в уставной капитал и других сделках. Так, при заключении сделки залога имущества стороны не исключают воз­можности того, что это имущество может быть продано на рынке в случае невыполнения обязательств одной из сторон договора. Очевидно, что ве­личина кредита, обеспеченного залогом данной вещи, имеет прямую связь с ее рыночной стоимостью. Если оценщик установил эту зависимость (на­пример, величина кредита под залог имущества такого вида составляет 70% от ее рыночной стоимости), то, не имея прямой информации о стоимо­сти вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках.

На следующем этапе из всей имеющейся в распоряжении оценщика информации он выбирает ту информацию, которая применима к оценива­емому объекту. Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта в рамках рыночного подхода, можно сформулировать в следующем виде: потенциальный по­купатель, владеющий информацией о соответствующем сегменте рынка, сочтет сопоставимую вещь разумной заменой оцениваемой.

Если для какого-либо имущества по отношению к оцениваемому объек­ту основной критерий не выполняется, это означает, что данное имущест­во не может быть использовано для оценки данного объекта в рамках ры­ночного подхода. Удовлетворение данному критерию является условием необходимым, но не достаточным. Только в случае удовлетворения основ­ному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен в соответст­вии с другими критериями (местоположение объекта, время продажи, состояние объекта).

Удовлетворение последним трем критериям ни в коем случае не отменяет необходимость удовлетворения первому - основ­ному критерию. Поясним на примере. Рядом с оцениваемым объектом не­сколько дней назад было продано кафе, которое построено в том же году, что и оцениваемый объект, при этом оцениваемый объект - стадион. В данном случае объекты близки по местоположению, времени продажи и физическо­му состоянию, но поскольку не выполнен основной критерий, то эти объекты несопоставимы в рамках рыночного (сравнительного) подхода к оценке.

Выполнение дополнительных критериев использования информации для оценки (при выполнении основного критерия) в значительной мере желательно, но, не является обязательным, так как воз­можные отличия по дополнительным критериям (равно как и другие от­личия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением в оценоч­ные расчеты соответствующих корректировок величины стоимости.