Организация приемки работ и объекта в эксплуатацию.

Сдача строительно-монтажных работ подрядчиком и их приемка заказчиком оформляются двусторонними актами, формы которых законодательно унифицированы и обязательны для использования в строительстве и девелопменте недвижимости юридическими лицами независимо от формы собственности. Подрядная организация предварительно извещает заказчика о завершении очередного этапа (объекта) по договору и вызывает для участия в сдаче-приемке. В отношении подрядного строительства объектов производственного, жилищного, гражданского, применяется акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2), который составляется в соответствии с данными журнала учета и подписывается уполномоченными представителями их исполнителя и заказчика (генподрядчика).

В случаях, предусмотренных законом, характером работ или договором подряда, приемке предшествуют предварительные испытания, в том числе повторные, если первоначальные дали отрицательный результат. При отсутствии положительных итогов заказчик имеет право отказаться от подписания акта приемки без возникновения каких-либо обязательств по оплате выполненных, но не сданных работ.

Особо отметим важность соответствующего документального оформления процедуры. Предварительно принявший отдельный этап заказчик в дальнейшем несет ответственность за произошедшую не по вине подрядчика гибель, повреждение результатов. Если договором не разграничены этапы строительства, то все подписанные до документальной приемки всего объекта недвижимости акты подтверждают лишь промежуточное выполнение для целей расчетов и не являются основанием для перехода рисков на заказчика. В такой ситуации за утрату или ущерб объекта до его приемки полностью отвечает подрядная организация и несет обязанность их исправления за свой счет без права возмещения стоимости заказчиком.

При отклонениях качества работ, приведших к ухудшению технико-эксплуатационных характеристик или непригодности для использования объекта (систем, оборудования), заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения установленной цены;

• возмещения своих расходов на исправление несоответствий.

Рис. Схема приемки завершенных работ и объектов недвижимости

Кроме того, важно учитывать, что законодательно может быть предусмотрена возможность составления одностороннего акта, защищающая интересы подрядчика при необоснованном отказе заказчика от надлежащего оформления приемки. Такой акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательств по договору, а в случае судебного разбирательства заказчик должен представить свои доводы уклонения от расчетов по ним. При возникновении неразрешимых споров целесообразно назначение независимой технической экспертизы. Расходы на нее, как правило, возлагаются на подрядчика за исключением ситуаций, когда экспертами установлено отсутствие нарушений с его стороны или связи между его действиями и обнаруженными недостатками. Тогда соответствующие затраты несет сторона, потребовавшая экспертное исследование, а при его проведении по соглашению — оба участника (заказчик и подрядчик) поровну.

При полном завершении строительства объекта недвижимости оформляется акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11) — основание для окончательной оплаты всех выполненных работ в соответствии с договором подряда. Он подписывается на основе проведенных заказчиком обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя, подтверждающих соответствие объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, заключений органов надзора.

Далее заказчиком организовывается сдача объекта приемочной комиссии, в состав которой входят представители инвестора, заказчика, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, контролирующих государственных органов в сфере санитарного, пожарного, архитектурно-строительного, экологического надзора. На первом этапе проверяется качество постройки от фундамента до крыши, наличие постоянных или временных актов на все инженерные коммуникации тепло-, электро-, газо-, водоснабжения. Ко второму этапу обнаруженные ранее комиссией недоделки устраняются, инженерные коммуникации передаются на баланс инженерно-коммунальных систем, а сам объект с комплектом приемочной документации — эксплуатирующей организации (ЖЭК, ДЕЗ, частной компании и т.д.).

В заключение подписывается акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14) — документ, который оформляется для включения законченного объекта капитального строительства в состав основных фондов девелопера и окончательного закрытия договора подряда.

1.