Основания принудительного прекращения прав собственника жилого помещения.

Случаи принудительного прекращения права собственности на жилое помещение в многоквартирных домах следует разделить на две группы. К первой отнесем случаи прекращения права в связи с нарушением порядка пользования и владения помещением в многоквартирном доме, ко второй — те случаи, когда прекращение прав собственника связано с изъятием земельного участка для публичных нужд.

В первом случае следует заметить, что осуществление права собственности на нежилые помещения ограничено сохранением пригодности для проживания как сущностного свойства жилого помещения. Но всякому императивному требованию в праве (позитивному — обязыванию, равно как негативному — запрету) присуща ответственность за его неисполнение. Статья 293 ГК РФ предусматривает санкции за нарушение режима использования жилого помещения в следующих случаях: во-первых, если собственник жилого помещения использует его не по назначению; во-вторых, если он систематически нарушает права и интересы соседей; в-третьих, если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Часть 4 ст. 30 ЖК РФ в качестве требования к собственнику наряду с названными выше указывает обязанность соблюдать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, однако санкция за неисполнение данной обязанности не установлена. Для наступления негативных последствий достаточно наличия одного из указанных обстоятельств. Полномочия по контролю за соблюдением режима использования жилого помещения возложены на орган местного самоуправления, который управомочен выносить предупреждения при обнаружении нарушений и устанавливать сроки для устранения нарушений. В соответствии со ст. 2 Закона РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» такой акт органа местного самоуправления может быть оспорен собственником помещения в судебном порядке.

Если собственник не обжаловал данный акт и после его вынесения не устраняет нарушения, в том числе не производит без уважительных причин ремонт помещения, орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Представляется, что с включением новым ЖК РФ в понятие жилого помещения индивидуального жилого дома и одновременного с исключением таких домов из перечня подлежащих обязательной государственной экспертизе (ст. 49 ГК РФ) условие о принудительной продаже бесхозяйно содержащихся помещений к индивидуальным жилым домам применяться не должно.

Распространенным случаем прекращения права собственности на помещения обещает стать незаконно произведенная их перепланировка или переустройство. Эти отношения впервые на уровне закона регулируются в новом ЖК. Данные понятия не только дефибрированы, но также отдельная глава посвящена регулированию процедурных вопросов при перепланировке и переустройстве.

Так, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В отличие от нее переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, несвязанные с изменением конфигурации (внутренних или внешних границ помещения). Из данных определений с необходимостью следует, что кроме количественного критерия (произведенного изменения в помещении) для признания данных действий переустройством или перепланировкой необходим и критерий качественный: внесение изменений в технический паспорт помещения. Иными словами, если производимые преобразования не затрагивают сведения, подлежащие внесению в технический паспорт помещения <*>, то процедура согласования и утверждения, предусмотренная гл. 4 ЖК РФ, на них не распространяется. Напомним, что в техническом паспорте содержатся сведения о субъекте права (в случае долевой собственности - о доле каждого из субъектов); о правоустанавливающих документах на квартиру; плане квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома); подробная экспликация площади квартиры, техническое описание квартиры с описанием ее конструктивных элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее), а также водо и электроснабжения, канализации, ванн/душа/сауны/бассейна, лоджий/балконов, телефона и радио. Также в техническом паспорте указывается полная и остаточная стоимость квартиры.