Условие договора купли-продажи недвижимости о предоплате (авансе) (информация для покупателя)

 

Статья 487 ГК РФ разрешает сторонам включить в договор условие о полной или частичной предварительной оплате недвижимости.

 

--------------------------------

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

"Оплата производится в следующем порядке:

- часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты;

- оставшуюся часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи недвижимости/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты".

 

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

"Покупатель обязан перечислить полную стоимость недвижимости до ее передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты".

--------------------------------

См. форму договора

 

4.1.1. НДС у покупателя при перечислении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

При наличии счета-фактуры, выставленного продавцом на сумму предоплаты (аванса), покупатель вправе принять НДС с этой предоплаты (аванса) к вычету. Для применения вычета, помимо счета-фактуры, у покупателя должны быть документы, подтверждающие перечисление предоплаты (аванса), а также договор, предусматривающий такой порядок расчетов (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ). В периоде получения от продавца счета-фактуры в связи с реализацией объекта недвижимости и возникновения права на вычет "входного" НДС, исчисленного со стоимости такого объекта, сумму принятого к вычету НДС с предоплаты (аванса) нужно восстановить (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

 

4.1.2. Налог на прибыль у покупателя при перечислении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

Перечисление продавцу предоплаты (аванса) не влияет на порядок налогового учета расходов по приобретению недвижимости. Это связано с тем, что такие расходы в целях налогообложения не признаются, а стоимость приобретенной недвижимости списывается через амортизацию (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 256 НК РФ).

 

4.1.3. Бухучет у покупателя при перечислении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

Сумма предоплаты (аванса), перечисленная продавцу объекта недвижимости, не признается расходом и отражается в составе дебиторской задолженности (абз. 6, 7 п. 3, п. 16 ПБУ 10/99). Первоначальная стоимость объектов основных средств формируется на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01, Инструкция по применению Плана счетов) <1>. При принятии объекта недвижимости к учету в составе основных средств его сформированная первоначальная стоимость списывается со счета 08 в дебет счета 01 "Основные средства" (или 03 "Доходные вложения в материальные ценности") (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, Инструкция по применению Плана счетов).

 

Дебет	Кредит	Содержание операций
60	51	Перечислена предоплата (аванс) продавцу объекта недвижимости <2>
68	51	Уплачена государственная пошлина
08	68	Государственная пошлина включена в фактические затраты, связанные с приобретением объекта недвижимости <3>
68-НДС	76-НДС	Принят к вычету НДС с предоплаты (аванса) (при наличии у организации права на вычет) <4>
08	60	Отражены вложения в объект недвижимости
19	60	Отражена предъявленная продавцом сумма НДС
68-НДС	19	Отражен налоговый вычет по НДС (при наличии у организации права на вычет) <5>
76-НДС	68-НДС	Восстановлен к уплате в бюджет НДС с предоплаты (аванса), ранее принятый к вычету <4>
01 (03)	08	Объект принят к учету в составе основных средств по сформированной первоначальной стоимости

 

--------------------------------

<1> Фактические затраты на приобретение объекта основных средств (не требующего монтажа), а также затраты, произведенные с целью приведения его в состояние, пригодное для использования, учитываются на субсчете 08-4 "Приобретение объектов основных средств" (Инструкция по применению Плана счетов).

В ситуации, когда организация приобретает объект незавершенного строительства, который впоследствии будет принят к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, фактически произведенные затраты на приобретение и достройку отражаются на субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств" (абз. 3 п. 1.2, п. п. 2.3, 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).

<2> Суммы перечисленной предоплаты (аванса) учитываются на счете 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" обособленно (Инструкция по применению Плана счетов).

<3> О порядке отражения в бухгалтерском учете затрат в виде государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости см. выше.

<4> Порядок отражения в учете НДС с перечисленной предоплаты (аванса) нормативно не урегулирован. На практике для отражения НДС, принимаемого к вычету с сумм перечисленной предоплаты (аванса), используется счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", к которому открывается отдельный аналитический счет, например "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)". В то же время Минфин России (Письмо от 12.04.2013 N 07-01-06/12203), рассматривая вопрос о порядке отражения в бухгалтерском учете НДС с сумм перечисленной оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), указывает, что согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации об уплаченных (причитающихся к уплате) организацией суммах НДС по приобретенным ценностям, а также работам и услугам предназначен счет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям".

Отметим, что в Толковании Т-16/2013-КпТ "НДС с авансов выданных и полученных" рекомендуется применять счет 19 (в корреспонденции с техническим счетом (ТС), в качестве которого используется один из счетов учета расчетов с дебиторами и кредиторами) для отражения НДС, предъявленного с перечисленной предоплаты (аванса), в случае, когда организация не применяет право на вычет НДС с предоплаты (аванса) независимо от причины или когда между уплатой предоплаты (аванса) и предъявлением НДС к вычету проходит какое-то время.

На основании изложенного считаем, что независимо от реализации права на вычет НДС с суммы предварительной оплаты НДС, предъявленный продавцом с суммы предоплаты (аванса), может отражаться в учете организации с использованием счета 19. В таком случае на сумму НДС с перечисленной организацией предоплаты (аванса) в учете производится запись по дебету счета 19 и кредиту счета 60, аналитический счет "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)". При этом принятие к вычету данного НДС отражается по дебету счета 68, например, аналитический счет 68-НДС "Расчеты по НДС", и кредиту счета 19. Восстановление этой суммы НДС производится записью по дебету счета 60, аналитический счет "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)", в корреспонденции с кредитом счета 68, аналитический счет 68-НДС.

<5> Если исходить из позиции Минфина России и налоговых органов, то данная запись производится после отражения приобретенной недвижимости на счете 01 или 03 (при условии, что приобретенная недвижимость не является объектом незавершенного строительства).

 

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Приобретение недвижимости, стоимость которой выражена в евро, а оплата производится в рублях, на условиях 100-процентной предоплаты. Метод начисления.

Корреспонденция счетов: Приобретение недвижимости на условиях частичной предоплаты.

Корреспонденция счетов: Приобретение недвижимости, стоимость которой выражена в евро, а оплата производится в рублях, на условиях частичной предоплаты. Метод начисления.