Особенности права собственности на недвижимость в Англии

Недвижимое имущество (real property) включает в себя:

v Землю и все, что к ней прикреплено на постоянной основе;

v Имущественные права на владение, пользование и распоряжение.

После реформы законодательства о земельной собственности 1925 года – 2 разновидности права собственности на недвижимость:

Фригольд (freehold) – приближается по своим характеристикам к безусловному праву собственности (absolute ownership);

Лизгольд (leasehold) —наделяет обладателя «правом собственности» только на срок, причем с учетом условий и ограничений, содержащихся в договоре аренды.

1) Фригольд – это полное и бессрочное право собственности. В него входят:

a. Безусловное право собственности на недвижимость, наследуемое без ограничений – наибольший объем прав, каким только можно обладать, которое обеспечивает владельцу все права на землю. Оно делится на:

i. Потенциально бессрочное право на недвижимость – это безусловное право собственности, которое прекращается автоматически по наступлении определенного события[45];

ii. Безусловное право собственности на недвижимость с учетом последующего условия: право собственности на недвижимость предоставляться с учетом последующего условия, которое хотя и не приводит к автоматическому прекращению права, но оставляет за прежним собственником право вновь вступить во владение по наступлении какого-либо события[46].

b. Пожизненное право владения недвижимым имуществом – право владения недвижимым имуществом, которое длится в течение одной или нескольких человеческих жизней в зависимости от того, что установлено в акте (документе) о передаче права собственности:

i. Право владения недвижимым имуществом, ограниченное сроком жизни владельца: типичным пожизненным правом владения является право, предоставляемое цессионарию "пожизненно" и образующее при этом такое право собственности, которое прекращается со смертью цессионария - пожизненного владельца недвижимости;

1. Право на обратный переход имущества: после смерти пожизненного владельца недвижимости эта недвижимость переходит к прежнему собственнику (цеденту) или его наследникам в рамках так называемого «права на обратный переход имущества»;

2. «Выжидательное право»: лицо, передающее пожизненное право владения, вправе назначить (указать на) какое-либо третье лицо, к которому пожизненное право владения недвижимым имуществом перейдет после смерти его пожизненного владельца, причем такое лицо называется "субъектом последующего имущественного права", а получаемое таким образом право собственности - "выжидательным правом".

ii. Право владения недвижимым имуществом, ограниченное сроком жизни другого лица (pour autre vie): если пожизненное право владения недвижимым имуществом действует в течение жизни иного лица, нежели лица, к которому такое право переходит, то такое право владения будет называться "правом владения недвижимым имуществом, ограниченным сроком жизни другого лица (pour autre vie)"[47];

iii.   Пожизненное право владения недвижимым имуществом, теряющее силу при определенном условии: пожизненное право владения, равно как и безусловное право собственности, может быть потенциально пожизненным или пожизненным с учетом последующего условия;

iv. Пожизненное право владения недвижимым имуществом умершего супруга, предоставляемое вдове или вдовцу: нормы общего права некоторых штатов образуют в рамках регулирования статуса вдовы или вдовца институт пожизненного права владения, предоставляемого овдовевшему супругу в части недвижимого имущества, которым оба супруга владели в течение брака. Право вдовы обычно распространяется на 1/3 имущественных прав умершего супруга, тогда как право вдовца - на все имущественные права умершей супруги.

2) Лизгольд – это право пользования недвижимостью на условиях аренды в соответствии с договором аренды, в соответствии с которым наймодатель-собственник является арендодателем, а наниматель – арендатором.

a. Срочная аренда – право пользования недвижимостью на условиях аренды в течение определенного срока, установленного в договоре;

b. Ежегодно возобновляемая аренда – это право пользования недвижимостью на условиях ежегодно/ежемесячно/еженедельно возобновляемой аренды, которая возобновляется автоматически, если не было направлено уведомление об ином;

c. Бессрочная аренда – право пользования недвижимостью на условиях аренды в течение неопределенного срока в зависимости от желания сторон, которая может быть прекращена любой из сторон в любое время;

d. Аренда с молчаливого согласия собственника – неправомерное пользование арендованной недвижимостью по истечении срока аренды, когда арендатор продолжает занимать помещение после истечения срока аренды и остается в нем с молчаливого согласия арендодателя.

К иным имущественным правам на землю относятся сервитуты, лицензии, кондоминиумы^[48].