Покупайте собственность в радиусе не более 50 миль

от вашего дома. Продавать, арендовать и финансировать легче

всего односемейиые дома, многоквартирные дома и кондоминиу-

мы. От всего остального держитесь подальше.

2. Выберите «целевую» территорию площадью пример

но в одну квадратную милю и досконально разведайте ее,

станьте экспертом но ней. В этих границах вы наверняка найде-

те от трех до десяти отличных сделок за год. Успевайте туда пер-

вым.

3. Ищите продавцов с повышенной мотивацией. Продав-

цы становятся более податливы при торге, когда имеют место ка-

кие-то из нижеследующих ситуаций.

 

• Проблемы с деньгами, долги

• Переезд в другие края

• Болезнь, смерть, развод, выход на пенсию

• Невежество

• Отсутствие арендаторов

Упадок территории, запущенность недвижимости

• Юридические проблемы (судебные преследования,

банкротство)

Налоговые проблемы и пр.

Существует множество источников информации для отыска-

ния таких высокомотивированных продавцов: 1) изучение

объявлений, 2) подача собственных объявлений, 3) агентства

недвижимости, 4) объезд «целевой» территории, 5) друзья и

знакомые, 6) банки, 7) местные суды, 8) инвестиционные

клубы, 9) профессионалы (адвокаты, аудиторские фирмы и т.д.).

Начните с местных газет. Читайте объявления, пытаясь оце-

нивать степень мотивации продавцов. Отмечайте те объявления,

которые, как вам кажется, имеют перспективу.

 

 

Вам не нужна проблемная недвижимость. Вам нужна отличная недвижимость, продаваемая людьми, испытывающими проблемы. Затем используйте поочередно другие восемь источников информации, пока не най

дете продавца с высокой мотивацией.

4. Анализируйте каждую потенциальную сделку, задава-

ясь следующими пятью ключевыми вопросами.

Плохо Средне Олично

Цена

Состояние недвижимости?

Условия продажи?

Расположение?

Степень мотивации продавца?

Всего:________________________________________

Разговариваете ли вы с продавцом по телефону или лицом к

лику, общаетесь с собственником или агентом, вы должны выяс-

нить ответы на эти вопросы. Оцените каждый ответ по 3-

балльной шкале. Например, если запрашиваемая цена ниже

рыночной стоимости, присвойте ей 3 очка. Если цена примерно

равняется рыночной, оцените ее в средние 2 балла. Если же

цена завышена, дайте I балл. Такие оценки можно расставить

уже после телефонного разговора, еще не видя дома воочию. Это

называется «информированным предположением». Сложите очки

всех пяти ответов. Если сумма не превышает 10, ищите дальше.

Если же сумма очков 11 или более, езжайте смотреть. Если

благоприятный счет сохранится и после осмотра на месте, можно

подумать о покупке.

5. Определитесь, какой из вариантов техники «никаких

наличных» вы намерены использовать. Техника «никаких на

личных» попросту означает, что вы намерены по возможности

использовать РДЛ — ресурсы других людей. Когда Боб приехал

в Сан-Франциско, имея всего 100 долларов в кармане, он за 57

часов сумел купить 6 единиц недвижимости. Всем необходимым

для успеха его снабдили другие люди, — ему нужно было лишь

найти таких людей. Таким образом, главное испытание, стоявшее

перед ним, заключалось не в том, чтобы найти достаточную

сумму на личными или обеспечение под кредит, а в том, чтобы

найти людей, готовых ссудить ему нужные средства. То же самое

относится и к вам. Если вы ориентируетесь только на свои деньги,

они кончатся у вас намного раньше, чем варианты удачных сделок.

Даже если вы богаты, как Дональд Трамп, вам нужно искать

партнеров, готовых заполнить финансовую брешь. Вот почему вам

нужно искать в первую очередь продавцов, горящих желанием

продать свою недвижимость.

 

Они будут готовы продать вам свою собственность в обход тех традиционных барьеров, которыми перегораживают ваш

путь банки и агентства недвижимости. Если потребуется

обычная ипотека, вы обратитесь к своим партнерам, чтобы они

стали поручителями для выдачи кредита и/или внесли за вас

наличный взнос. Ваша главная задача — найти сделку, чтобы

потом получить свою долю прибыли. Если сделка достаточно

удачна, вы можете обойтись вообще без денег.

Пример использования техники «никаких наличных» см. на с

132-141.

6. Представьте свои варианты предварительного

договора о покупке владельцам недвижимости,

оцениваемой в 12 баллов и выше. Предлагайте свои

творческие идеи относительно условий покупки в письменной

форме.

7. Покупайте и оставляйте у себя или переуступайте!

Пока вы новичок, вам, возможно, придется сделать в среднем

50 предложений, пока вы найдете продавца, который согласится на

ваши условия. По мере обретения опыта вы сможете довести это

соотношение до одного к десяти, пяти, трем и т.д.

 

ОБОГАЩАЙТЕСЬ ВЗАЙМЫ

Как инвестор в недвижимость, вы пытаетесь решать две глав-

ные проблемы.

Если у вас полно денег, если у вас отличная кредитная история,

проблемы нет. Если же вам чего-то недостает — кредита,

наличности, доходов или обеспечения, вам придется полагаться на

РДЛ — Ресурсы Других Людей. «Но, — спросите вы, — с

какой стати финансово «крепкий» инвестор согласится помогать

мне, финансово «слабому» инвестору?» С той стати, что вы

продемонстрируете, какую выгоду это ему сулит.

 

В радиусе 50 миль от вас живут тысячи инвесторов, которые рады

были бы вложить миллионы долларов под достаточно высокий

процент. У этих людей нет временя, склонности или опыта заниматься

крупными сделками с недвижи-гостью. И они будут рады взять вас «младшим» партнером и по«ели1'ься с вами половиной прибыли, если

вы возьмете на себя всю работу по отысканию подходящей

собственности и устройству всех деталей сделки. Если сделка сулит

хороший барыш, им наплевать на ваше собственное финансовое

положение. В сущности, вы становитесь ищейкой. Именно так мы

сами начинали. Именно так начинало большинство известных инвесторов

в сфере недвижимости.

Существует девять типов потенциальных партнеров, близких к

сфере недвижимости, которых можно «просветить» относительно

пользы сотрудничества с вами.

• Продавец

• Агентство недвижимости

• Кредиторы

• Съемщики

• Банки

• Держатели ипотеки

• Недвижимость

• Частные лица

• Покупатель

На следующих страницах мы научим вас некоторым конкрет-

ным вариантам техники «никаких наличных» применительно к каж-

дому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимо-

выгодного соглашения с ними.

 

ЛУЧШИЕ ПРИЕМЫ СЕРИИ

«НИКАКИХ НАЛИЧНЫХ»

Девяносто пять процентов продавцов с, настороженностью

относятся к какого-либо рода творческим вариантам

финансирования. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут

вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в

девяносто пяти случаях из ста они правы.

Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти

процентов продавцов, которым нужно продать свою

собственность СЕЙЧАС — и которые готовы не разные

нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут

оказаться вам весьма полезны при работе с ними.

ПРОДАВЕЦ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием №1: