ИИА на основе капитализации дохода

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Формула Эллвуда:

При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = R_e – К_из × C – d × F₃^Re,t

Метод инвестиционной группы

- принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ИК и какая – на СК. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.

№	Показатель	Способ расчета
	Чистый метод инвестиционной группы
	Ипотечный кредит – ИК
1.1	Коэффициент ипотечной задолженности (доля в выкупном капитале) – Киз	Задано
1.2	Требуемая отдача (ставка процента по ипотечному кредиту)	Задано
1.3	Взвешенный коэффициент	п. 1.1 × п. 1.2
	Собственный капитал – СК
2.1	Доля в выкупном капитале	Задано
2.2	Требуемая отдача (на собственный капитал)	Задано
2.3	Взвешенный коэффициент	п. 2.1 × п. 2.2
	Коэффициент чистой инвестиционной группы	п. 1.3 + п. 2.3
	Корректировки по Эллвуду
	Поправка 1
4.1	Срок амортизации кредита – n	Задано
4.2	Ставка процента по кредиту – i	Задано
4.3	Ипотечная постоянная – ИП
4.4	Отклонение ипотечной постоянной от ставки процента по кредиту	п. 4.3 - п. 4.2
4.5	Величина поправки	п. 4.4 × п. 1.1
	Поправка 2
5.1	Период владения собственностью – t	Задано
5.2	Фактор фонда возмещения – F3
5.3	Оплаченная основная сумма
5.4	Величина поправки	п. 1.1 × п. 5.2 × п. 5.3
	Общий коэффициент капитализации – R0	п. 3 + п. 4.5 - п. 5.4
	Чистый операционный доход – ЧОД	Задано
	Оценочная стоимость собственности – Сс	п. 7 / п. 6

R₀ = α × R₁ + (1 – α) × R₂, α - доля определенного интереса; R₁ и R₂ - ставки капитализации по интересу 1 и 2

Метод Аккерсона

Позволяет учесть как прирост, так и падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита.