Трастовый фонд по инвестициям в недвижимость с названием «чейз»

Основной причиной многих моих бед в банке был крах рынка недвижимости в стране. С началом экономического спада в конце 1973 года рынок недвижимости, находившийся в течение нескольких лет в исключительно сильном положении, начал идти на спад. «Чейз» был крупным и успешно работающим кредитором сделок с недвижимостью, однако, когда наступил спад, мы обнаружили, что в нашем кредитовании этих сделок мы шли на более высокие риски, чем это реально представлялось.

Главной нашей проблемой был Трастовый фонд по инвестициям в недвижимость (ТФИН) под названием ЧМАРТ («Чейз Манхэттен мортгидж энд риэлти траст»), который мы создали в апреле 1970 года, чтобы воспользоваться активным ростом рынка недвижимости. Трастовые фонды по инвестициям в недвижимость стали модными в результате изменений в налоговом кодексе, имевших своей целью стимулирование и расширение частных инвестиций в коммерческую недвижимость. Ранее разработка проектов по коммерческой недвижимости финансировалась почти исключительно коммерческими банками и страховыми компаниями.

Чтобы сделать владение акциями трастовых фондов, инвестирующих в недвижимость, более доступным и привлекательным для индивидуальных инвесторов, Конгресс постановил, что такие структуры будут облагаться налогами по меньшей ставке, чем другие корпорации, при условии, что фонды будут ежегодно выплачивать 90% своей прибыли акционерам. Трастовые фонды по инвестициям в недвижимость быстро стали популярной формой инвестиций. С другой стороны, нормативное требование выплаты акционерам добавляло значительный элемент риска, не давая возможности накопления резервов, которые могли потребоваться в непредвиденной ситуации. Когда в начале 1974 года экономический спад углубился, это привело к тяжелым последствиям для таких фондов вообще И ЧМАРТ в частности.

«Чейз» занимался недвижимостью в течение длительного времени и располагал значительным опытом и широкими связями по всей стране. Наш исполнительный вице-президент, руководивший соответствующим отделом - Рэй О'Киф, считался патриархом этой отрасли. Именно поэтому, когда Рэй излагал преимущества трастового фонда по инвестициям в недвижимость в качестве потенциального генератора прибыли, я его слушал. Генерал Люшиус Клей, один из первых лиц в фирме «Леман бразерз», которого я впервые встретил в 1947 году, когда он входил в Союзническую военную администрацию в Берлине, так же был убежденным сторонником ТФИН, как и большинство занимавших ведущие позиции сотрудников банка. Несмотря на определенные опасения по поводу риска, я, в конечном счете, был убежден их аргументацией и дал свое согласие.

В 1970 году компании «Леман бразерз» и «Лазар Фрер» как андеррайтеры осуществили успешное размещение акций ЧМАРТ. Хотя этот трастовый фонд был юридическим лицом, абсолютно независимым от «Чейза», и имел собственный совет директоров, он носил имя банка. Это оказалось серьезной ошибкой. Как мы впоследствии узнали, когда инвесторы покупали ценные бумаги ЧМАРТ, они считали, что мы придем на помощь, если что-то пойдет не так.

На протяжении первых трех лет своего существования ЧМАРТ процветал, принося банку большой комиссионный доход и выплачивая хорошие дивиденды своим акционерам. Однако исходные успехи, которые выпали на долю ЧМАРТ и многих других ТФИН, сыграли немалую роль и в их последующем падении. На рынок ТФИН хлынул новый капитал, и давление с целью нахождения новых проектов стало возрастать. В ответ на это трастовые фонды и их спонсоры понизили уровень требований к условиям кредитования. Отдел недвижимости «Чейз» не был исключением.

ЧМАРТ использовал большое количество заемных средств, привлекая фонды с рынков капитала за счет банковских кредитов и выпуска коммерческих ценных бумаг. Выпущенные коммерческие бумаги, в свою очередь, поддерживались банковскими кредитными линиями. Это означало, что если ЧМАРТ с наступлением срока выплаты не выплачивал свой долг, банк должен был предоставить необходимые средства для выплаты по обязательствам ТФИН. Такого рода схема использования заемных средств и привела «Чейз» к беде.

К весне 1975 года кредиты ЧМАРТ компаниям-застройщикам приближались к 1 млрд. долл., а банковский кредит составлял более 750 млн., включая 141 млн., полученный от «Чейза». В то же самое время 46% активов более не приносили дохода, и ЧМАРТ нес убытки. В июле 1975 года ЧМАРТ сообщил об убытках, составивших за шесть месяцев 166 млн. долл. Это означало, что чистая стоимость компании представляла собой отрицательную величину, то есть минус 50 млн. долл. В техническом смысле ЧМАРТ был банкротом.

В ретроспективе мое согласие на создание ЧМАРТ, позволившее ему и отделу недвижимости «Чейза» стать жертвами слишком агрессивной и недостаточно державшей ее под надзором политики кредитования, а также то, что я дал этой структуре имя «Чейз», явно были наихудшими решениями, принятыми мной за весь период нахождения на посту председателя правления.