Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию.

Официальной сметой затрат на строительство здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. Расчет же с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) приведет к большой погрешности при вычислениях Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты - не единственный фактор стоимости.

Поэтому,учитывая приведенные выше аргументы, Оценщик принял решение не применять данный подход.

Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом.

 

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Учитывая тот факт, что гаражный бокс не является объектом коммерческого назначения, в аренду собственником не сдается и не рассматривается как объект, приносящий доход, расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода в настоящем отчете не производился.

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.

Описание процедуры соответствующего согласования

В настоящем разделе отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно наиболее вероятной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в данном отчете был использован один подход –сравнительный. Расчет весов подходов производится не будет.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.

 

На основании проведенных расчетов, анализа, оценщик выражает свое мнение, что наиболее вероятная рыночная стоимость права собственности на гаражный бокс №153, расположенный по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, г. Череповец, ул.Леднева, территория завода силикатного кирпича, ГСК «Спутник», предъявленной к оценке по состоянию на 03 июля 2015 года, по мнению Оценщика, с учетом округления и НДС составляет:

 

256 000 (двести пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Специалист-оценщик

член ООО «Российское Общество Оценщиков» _____________ Е.А.Малкова

Директор

ГП ВО «Череповецтехинвентаризация» _____________ Т.Л. Тарасова

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ.
5. Федеральный Закон от 29.12.2004 года № 191-ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
6. Постановление Правительства Вологодской области № 844 от 15 декабря 2002 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Вологодской области».
7. Правила оценки физического износа ВСН 53-86(р). Госгражданстрой
8. Сборник УПВС № 28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства
9. Свод Стандартов Оценки Российского общества оценщиков (протокол № 56 от 15 декабря 2004 года).
10. Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли, - М., 2005.
11. Вольфсон В., Ильяшенко В., Комисарчик Р. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. – М., 1995.
12. Грибовский С. Методология оценки коммерческой недвижимости. - СПб., изд-во СПбГУЭФ, 1998.
13. Грибовский С. Методы капитализации доходов. – СПб., изд-во «Росстро-Пресс», 1997.
14. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. – СПб., изд-во «Питер», 2001.
15. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство и Экономика). Терминологический словарь. – Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «Идел-Пресс», 2000. – 616 с.
16. Харрисон Г. Оценка недвижимости. (пер. с англ.) – М.,1994.
17. Черняк А. Оценка городской недвижимости. – М., 1996.
18. Источники информации: агентства недвижимости г. Череповца, печатные СМИ, а также Интернет-сайты: www.an-veresk.ru, www.raduga-realty.ru, vse35.ru., avito.ru.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

• Копия заявки Заказчика
• Схема месторасположения объекта оценки.
• Копии информационных материалов, используемых оценщиком.
• Копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки:

- копия справки.

- копия отдельных страниц технического паспорта.

• Копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица, полиса страхования гражданской ответственности оценщика, выписки из реестра саморегулируемой организации оценщиков, образовательных документов оценщиков.

 

 

 

Карта г.Череповца

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] П. 18 “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”, утвержденные 6 июля 2001 года постановлением Правительства РФ №519.