Оценка стоимости объекта оценки

 

Права на участок земли, на котором расположена квартира, переданы владельцу на правах аренды. Основным условием определения рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности. Поскольку данное право отсутствует, стоимость земельного участка не рассчитывается и не включается в общую стоимость оцениваемого объекта.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего финансовый управляющий определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (см. расчётную таблицу в приложениях). Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнимому подходу составила:

 

8 359 686, 86руб. =(193 511,27руб/кв.м*43,2м2.)

 

 

Расчет по весовым долям:

((181818,18*0,4)+(231270,35*0,05)+(340625,00*0,05)+(179487,17*0,05)+(175925,92*0,05)+(186046,51*0,4)) /6 = 193 511,27

показатель	Объект оценки	Аналог№1	%кор	Аналог№2	%кор	Аналог№3	%кор
ректир.	ректир.	ректир.
Адрес	г. Москва, проспект Маршала Жукова, дом 16, кор. 3, кв. 25	г.Москва, ул. Мосфильмовская, 25		г.Москва, м. Киевская, ул Мосфильмовская, 20/2		г.Москва, м. Октябрьская, Казанский пер, 2-4
Цена/об,площади/ руб.		7 800000		7 100000		10 900 000
Цена/1кв.м./руб.		181818,18		231 270, 35		340 625, 00
Источник информации		https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/2-k_kvartira_42.9_m_15_et._748815189 т. 8-926-919-65-89		https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/1-k_kvartira_30.7_m_35_et._857485793 т. 8-905-721-35-72		https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/1-k_kvartira_32_m_15_et._730421842 т. 8-495-363-04-04
Дата предложения	2016г. (ноябрь)	2016г. (ноябрь)		2016г. (ноябрь)		2016г. (ноябрь)
Год постройки
Этаж
Общая площадь,кв.м.	43,2	42,9		30,7		32,0
Состояние и уровень отделки объекта оценки	Хорошее	Хорошее		Хорошее		Хорошее
Покрытие полов	Линолеум	Паркетная доска		Линолеум		Ламинат
Отопление	Центральное	Центральное		Центральное		Центральное
Канализация	Центральная	Центральная		Центральная		Центральная
Водоснабжение	Центральная	Центральная		Центральная		Центральная
Электроснабжение	Центральная	Центральное		Центральное		Центральное
Удаленность от остановки	В непосредственной близости	В непосредственной близости		В непосредственной близости		В непосредственной близости
Стоимость-индикатор: за 1 кв.м / руб.		181 818, 18		231 270, 35		340 625, 00

показатель	Объект оценки	Аналог№4	%кор	Аналог№5	%кор	Аналог№6	%кор
ректир.	ректир.	ректир.
Адрес	г. Москва, проспект Маршала Жукова, дом 16, кор. 3, кв. 25	г.Москва, м. Киевская, ул. Багрицкого, 61		г.Москва, м. Киевская, Дохтуровский пер, 2		г.Москва, м. Киевская, ул. Мосфильмовская 19к2
Цена/об,площади/ руб.		14 000000		9 500000		8 000 000
Цена/1кв.м./руб.		179 487, 17		175 925, 92		186 046, 51
Источник информации		https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/3-k_kvartira_78_m_45_et._872768774 т. 8-495-980-53-12		https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/3-k_kvartira_54_m_15_et._625718057 т. 8-495-363-04-24		https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/2-k_kvartira_43_m_55_et._869252661 т. 8-495-727-10-00
Дата предложения	2016г. (ноябрь)	2016г. (ноябрь)		2016г. (ноябрь)		2016г. (ноябрь)
Год постройки
Этаж
Общая площадь,кв.м.	43,2	78,0		54,0		43,0
Состояние и уровень отделки объекта оценки	Хорошее	Хорошее		Хорошее		Хорошее
Покрытие полов	Линолеум	Ламинат		Линолеум		Линолеум
Отопление	Центральное	Центральное		Центральное		Центральное
Канализация	Центральная	Центральная		Центральная		Центральная
Водоснабжение	Центральная	Центральная		Центральная		Центральная
Электроснабжение	Центральная	Центральное		Центральное		Центральное
Удаленность от остановки	В непосредственной близости	В непосредственной близости		В непосредственной близости		В непосредственной близости
Стоимость-индикатор: за 1 кв.м / руб.		179 487, 17		175 925, 92		186 046, 51

 

 

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

 

Аналог 5

 

Аналог 6

 

Объяснение корректировок:

ПАРАМЕТРЫ	ПЛЮС	МИНУС
	%	коэффициент	%	коэффициент
1	2	3	4	5	6	7
Тип дома	Повышенной комфортности	+ 3... 5	1,03- 1,05	Стандарт	-2... 5	0,98 - 0,95
	Эконом - класс	+ 2... 3	1,02-1,03	Совр. обычные	-0... 1	1 - 0,99
	Совр. улучшенные	+ 0... 2	1- 1,02	Обычные	-0... 2	1 - 0,98
Телефон, Сигнализация	телефон	+ 0... 1	1 - 1,01	дом не телефонизирован	-8... 12	0,92-0,88
	сигнализация	+ 1...2	1,01 - 1,02	квартира без телефона, дом телефонизирован	-2... 3	0,98 - 0,97
Комнаты	> 20 кв.м.	+ 1...2	1,01 - 1,02	смежные	-5...8	0,95 - 0,92
	2 окна	+ 0... 1	1-1,01	смежно-изолированные	-2...4	0,98 - 0,96
Сантехника	импортная	+ 1... 2	1,01-1,02	колонка	- 1... 2	0,99 - 0,98
	ванная > 4кв.м	+ 2... 3	1,02- 1,03	совмещенный с/у	-0... 2	1 -0,98
	2 санузла	+ 3... 5	1,03-1,05
Окна	все во двор	+ 1...2	1,01 1,02	северная сторона	-0... 1	1 - 0,99
				шум	-3... 10	0,97-0.9
Состояние дома	после кап.ремонта	+ 8...10	1,08-1,1	после строителей	-0... 10	1-0,9
	после тек.ремонта	+ 3... 5	1,03-1,05	треб.кап. ремонта	-3... 5	0,97 - 0,95
	паркет	+ 0... 1	1- 1,01	треб.тек. ремонта	-0... 1	1 - 0,99
				линолеум	-0... 1	I - 0,99
Расстояние до транспорта, школы, магазинов	< 200м	+ 1...3	1,01 - 1,03	> 400м	- 1...2	0,99 -0,98
				> 1км (10 мин)	-2... 4	0,98 - 0,96
				3-10 остановок	-8... 10	0,92 -0,9
Местоположение дома	зеленая зона	+ 1...4	1,01 - 1,04	завод	-2... 4	0,98 - 0,96
	водоем	+0...2	1-1,02	вредное производство	10...20	0,9-0,8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.