Навигация:

Главная Случайная страница Обратная связь ТОП Интересно знать Избранные Новые материалы

Топ:

Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...

Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного хозяйства...

Методика измерений сопротивления растеканию тока анодного заземления: Анодный заземлитель (анод) – проводник, погруженный в электролитическую среду (грунт, раствор электролита) и подключенный к положительному...

Интересное:

Уполаживание и террасирование склонов: Если глубина оврага более 5 м необходимо устройство берм. Варианты использования оврагов для градостроительных целей...

Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...

Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...

Дисциплины:

Автоматизация Антропология Археология Архитектура Аудит Биология Бухгалтерия Военная наука Генетика География Геология Демография Журналистика Зоология Иностранные языки Информатика Искусство История Кинематография Компьютеризация Кораблестроение Кулинария Культура Лексикология Лингвистика Литература Логика Маркетинг Математика Машиностроение Медицина Менеджмент Металлургия Метрология Механика Музыкология Науковедение Образование Охрана Труда Педагогика Политология Правоотношение Предпринимательство Приборостроение Программирование Производство Промышленность Психология Радиосвязь Религия Риторика Социология Спорт Стандартизация Статистика Строительство Теология Технологии Торговля Транспорт Фармакология Физика Физиология Философия Финансы Химия Хозяйство Черчение Экология Экономика Электроника Энергетика Юриспунденкция

Корректирование цен аналогов

2017-07-01

238

0.00 из 5.00 0 оценок

Заказать работу

Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 10Следующая ⇒

4.2.1. Направление внесения корректировок:

· повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);

· понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

4.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости:

Таблица 12.

№ п/п	Наименование	Комментарий
Характеристики сделки
	Дата оферты /сделки	Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки.
	Тип информации	Сделка / предложение.
	Условия финансирования	Например: · график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей); · необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
Характеристика передаваемых прав
	Передаваемые права на объект и его составные части	Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
	Сервитуты и обременения	Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
Физические характеристики
	Площадь	Может быть комплексной корректировкой: · общая площадь, · полезная площадь, · площади различных функциональных зон.
	Характеристика конструктивных элементов	Материал, конструктивные решения.
	Техническое состояние
	Инженерные коммуникации
	Наличие дополнительных улучшений	Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
Характеристики месторасположения
	Месторасположение	Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать: · удаление от административного центра населенного пункта; · доступная инфраструктура; · характеристика подъездных путей; · экология.

4.2.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

· абсолютные – выражены в денежных единицах:

o к стоимости единицы измерения объекта строительства (например, кв.м);

o к стоимости всего объекта строительства;

· относительный – выражены в % или долях единицы.

4.2.4. Основными методами внесения корректировок являются:

Таблица 13.

№ п/п

Наименование

Комментарий

На основе аналитических / статистических данных

Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.

Метод компенсационных издержек

где:	к –	корректировка, ден. ед.;
	Изд_i –	i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.

Парное сравнение продаж

где:

С_1,2 –

цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.

Метод капитализации потерь

где:	Потери_ЧОД –	потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;
	R –	ставка капитализации, доли ед.

Регрессионный анализ

См. п. 4.5.

Группа экспертных методик

Например: · прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; · использование шкал экспертных оценок; · метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

Метод сравнения продаж

4.3.1. Сущность метода: стоимость объекта оценки определяется путем последовательной корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.

где:	С_Ai ^ск –	скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	С_Ai –	цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	k_n –	n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;
	k^m –	m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;
	С_ОО –	стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	d_i –	вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

4.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

4.4.1. Сущность метода: стоимость недвижимости определяется путем произведения потенциального валового дохода (ренты) на валовый рентный мультипликатор.

где:	С –	стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;
	ПВД –	потенциальный валовый доход, ден. ед.;
	ВРМ –	валовый рентный мультипликатор, ед.

4.4.2. Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 678 9 10 Следующая ⇒

Поделиться с друзьями:

История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...

Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...

Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...