Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта состоит из 3 фаз: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной.

Предынвест. фаза начинается с формирования идеи проекта, осуществления выбора оптимального варианта реализации инвестиционной стратегии, проведения предварительных финансово-экономических обоснований. Здесь осуществляются переговоры с потенциальными инвесторами и другими субъектами инвестиционно-строительного проекта (поставщиками сырья, оборудования, фирмами-лицензиаторами и т.д.). Также проводятся работы по обеспечению проекта кредитными средствами и изучаются возможности участия долевого финансирования. Также эта фаза сопровождается оформлением доков, проведением регистрационных процедур, подготовкой контрактов.

На инвест. этапе принимаются стратегически более конкретные решения, носящие необратимый характер и требующие вливания значительно больших финансовых средств. Осуществляется заказ оборудования с его последующей приемкой и проведением пусконаладочных работ, ведется разработка проектно-сметной докации, готовятся строительные и производственные площадки, идет набор и переподготовка персонала.

Экспл. фаза инвест.-строит. проекта начинается с момента завершения строительных работ и передачи прав собственности на завершенный строительством объект недвижимости инвестору. В этой фазе осуществляется непосредственная коммерческая эксплуатация объекта, проводится оценка доходности инвестиций, выявляются основные возможности ее повышения.

Также иногда выделяют 4 фазу - ликвидационную. На этом этапе проекта происходит прекращение производства продукции и реализация активов проекта по остаточной стоимости.

Классификация искусственных ОН (по функц-ому назначению и по готовности использ-ю).

По функциональному назначению:

а) жилая недвиж — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвиж — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

-учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

-культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

-специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

10. Классификация естественных ОН.

Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижю по природе».

Бывают по делимости (делимые и неделимые) и по обороту (изъятые из оборота, ограниченные в обороте, не изъятые из оборота).

Категории земли.

Согласно положений ст.7 ЗК РФ все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли населенных пунктов;

· земли для нужд

· промышленности;

· транспорта;

· энергетики;

· связи и телевидения;

· обороны и космической деятельности;

· а также иного специального назначения;

· земли особо охраняемых объектов и территорий;

· земли водного фонда;

· земли лесного фонда;

· земли запаса

Земли сельскохозяйственного назначения

В эту категорию входят земли, расположенные за пределами населенных пунктов и определенные для использования в нуждах сельского хозяйства.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов.

Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны

- жилые;

- производственные;

- общественно-деловые;

- рекреационные;

- зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

- специального назначения;

- иные.

Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

Земли промышленного и специального назначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы – это земли запаса.Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.