Определение общей стоимости объекта

Недвижимости и земельного участка

На этом этапе затратного подхода определяем общую стоимость путем суммирования стоимости объек­та недвижимости без износа и стоимости земельного участка.

Пример.

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Расчётные показатели	Значение показателя
1. Стоимость земельного участка
2. Восстановительная стоимость
3. Прибыль застройщика (30%)
4. Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3)
5. Устранимый физический износ (короткоживущие элементы)
6. Неустранимый физический износ (короткоживущие элементы)
7. Неустранимый физический износ (долгоживущие элементы)
8. Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7)
9. Устранимый функциональный износ
10. Неустранимый функциональный износ
11. Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10)
12.Внешний (экономический) износ
13. Общий накопленный износ (стр. 8 + стр. 11 + стр. 12)
14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4 – стр. 13)

 

 

Практическая часть.

2.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентноспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течении всего года.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на потери от простоя и взимания ренты.

ДВД = ПВД – потери от простоя и взимания ренты,

5) сущ. дом) 2200-154=2046

А) 4400-308=4092

Б) 5260-368,2=4891,8

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину операционных расходов (расходов, связанных с владением недвижимостью и её эксплуатацией).

ЧОД = ДВД – операционные расходы.

7) сущ.дом) 2046-695,64=1350,36

А) 4092-1391,28=2700,72

Б) 4891,8-1663,21=3228,59

 

Общие инвестиции рассчитываются как сумма капиталовложений (оценка существующей собственности) и дополнений (строительных затрат).

Норма прибыли на инвестиции рассчитывается делением чистого операционного дохода на общие инвестиции.

Н пр = ЧОД\ общ.инвестиции * 100%

сущ. дом) 1350,36/97205*100=1,39%

Б)2700,72/200973*100%=1,34%

В) 3228,59/221715*100=1,46%

 

Расчёты проводятся в таблице 1.

1) ПВД=арен.пл.замесяц 1мес *кол-во кв= 550*1*4=2200

Вариант Б 1*6*510=3060

2) Исх.данные

3) 2200+2200=4400

3060+2200=5260

4)ПВД с доп *7%(0,07)

сущ. дом) 2200*0,07=154

А) 4400*0,07=308

Б) 5260*0,07=368,2

6) Опер=ДВД *34%(0,34)

А)2046*0,34=695,64

Б)4092*0,34= 1391,28

В)4891,8*0,34=1663,212

8,9 исход.дан.

10) общ. Инв.

А) 97205+103768=200973

Б)97205+124510=221715

Определение варианта наиболее эффективного использования недвижимости

Таблица 1

Показатели	Существующий дом	Вариант «А»	Вариант «Б»
1) Потенциальный валовой доход (без дополнений), д.е.		-	-
2) Предполагаемое дополнение, д.е.	-
3) Потенциальный валовой доход (с дополнениями), д.е.
4) Потери от простоя и от взимания ренты, д.е.			368,2
5) Действительный валовой доход, д.е.			4891,8
6) Операционные расходы, д.е.	695,64	1391,28	16632,21
7) Чистый операционный доход, д.е.	1350,36	2700,72	3228,59
8) Капиталовложения (оценка существующей собственности), д.е.		-	-
9) Дополнения (строительные затраты), д.е.	-
10) Общие инвестиции, д.е.
11) Норма прибыли на инвестиции, %	1,39%	1,34%	1,46%

На основании расчётов необходимо сделать вывод – какой вариант является наиболее прибыльным. Вариант Б самый лучший

Расчет показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность по сравнению с другими альтернативными инвестициями.

Необходимо рассчитать период (срок окупаемости) проекта, чистую текущую стоимость доходов, ставку доходности (коэффициент рентабельности) проекта.

Расчёт периода (срока окупаемости)

Период окупаемости – это ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

Схема расчёта срока окупаемости включает следующие этапы:

1. Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов;

2. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту;

3. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины;

4. Определение срока окупаемости Т (ок) по формуле:

Т (ок) = Число лет, предшествующих году окупаемости + невозмещаемая стоимость на начало года окупаемости \ дисконтированный денежный поток в год окупаемости

Расчёты проводятся в таблице 2.