Процесс управления – это совокупность целенаправленных действий руководителя и аппарата управления по согласованию совместной деятельности людей для достижения целей организации.

Целенаправленное, комплексное, системное воздействие на определенный процесс как объект управления предпринимают в интересах собственника для достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта недвижимости в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.

Чтобы обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в интересах владельца необходимо предложить совокупность решений в следующих аспектах системы недвижимого имущества:

· Решение социально-правового аспекта управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном распределении, комбинировании и использовании правомочий собственности.

· Экономические решения реализуются через управление расходами и доходами, формирующимися на этапе эксплуатации недвижимости. К экономическим задачам относится подготовка сводных сметных расчетов, определение ставок арендной платы, исследование и сравнение показателей расходов и доходов, бизнес-планирование.

· Технический аспект управления предусматривает поддержание объекта недвижимости в работоспособном состоянии путем реализации комплекса операций по материальным преобразованиям, содержанию, охране окружающей среды. В техническом менеджменте наиболее важными являются задачи по: визуальной оценке и/или исследованию технического состояния; обслуживанию и уходу; текущему и капитальному ремонтам

· Организационный аспект управления состоит в определении состава работ, программы их реализации, схем и условий привлечения подрядных организаций, тендеров на проведение работ, формировании организационных структур.

Конкретными решениями спектра значимых задач в проектах управления являются планы действий на период оперативного планирования. Их разработка включает в себя составление программы и календарных графиков.

В разрабатываемых проектах субъекты хозяйственной деятельности обязаны предусмотреть в обязательном порядке экологические мероприятия по предупреждению и устранению негативного воздействия на окружающую среду:

· технические средства и технологии обезвреживания и безопасного размещения отходов производства и потребления;

· эксплуатацию объектов с применением средств контроля за воздействием на окружающую среду;

· учет отходов и иных воздействий на окружающую среду;

· природоохранные работы (благоустройство, озеленение).

Наряду с элементной и функциональной диагностикой объекта недвижимости проект управления целесообразно структурировать как систему базовых бизнес-процессов.

Для реализации принципа процессного подхода необходимо выполнить следующий минимальный объем системных требований:

· определение входов и выходов каждого процесса для установления последовательности и взаимодействия процессов;

· обеспечение ресурсами и информацией, необходимой для осуществления процесса и управления им;

· определение необходимой документированности процесса;

· осуществление планирования;

· наличие критериев и методов оценки управления процессом;

· осуществление мониторинга и измерения, оценки и анализа процесса;

· проведение корректирующих действий по результатам анализа процесса;

· определение метода и осуществление управления процессами, проводимыми субподрядными организациями.

Выходные данные проекта должны отвечать входным требованиям к проектированию (плану качества) и определять характеристики объекта недвижимости, существенные для его безопасности и правильного пользования.

Правовая составляющая в управлении недвижимостью

При управлении недвижимостью как одном из важнейших правомочий собственника важно принимать взвешенные решения, основанные на действиях строго ориентированных на законодательстве Российской Федерации по которым собственник владеет, пользуется и распоряжается недвижимым имуществом. Все спорные вопросы решаются в досудебной и судебной форме, регулируемой гражданским и жилищным кодексами, поэтому практически любое управленческое решение по оптимизации функционирования объектов недвижимости необходимо подкреплять разработкой правовой модели.