Принцип предельной продуктивности.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последова­тельное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посе­тителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не бу­дут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соот­ношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий.

Увели­чение объема инвестиций в развитие производства будет со­провождаться уве­личением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип остаточной продуктивности (в основном для оценки земли методом выделения).

Особое положение среди указанных факторов занимает зе­мельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности.

Остаточная продук­тивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оценены затраты на материалы, на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлече­ны к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если уча­сток земли не застроен, то учитываются также затраты на строи­тельство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточ­ную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется оста­ток после удовлетворения требований к доходам всех привлекае­мых компонентов.

Принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

На­пример: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой комму­никаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы кото­рого менее сба­лансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учиты­вать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требова­ний рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сро­ками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность ими может привести к уменьшению стоимости объекта оценки.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта оценки, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта.

Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние рав­новесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к дан­ному земельному участку, например его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризу­ется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижи­мости: высоту, плотность застройки, эффективность использова­ния земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, экологические и другие.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенны­ми на нем строениями при реализации различных проектов за­стройки.

Принцип разделения.

При рассмотрении возможных вариантов повышения доходно­сти объекта оценки необходимо учитывать принцип разде­ления, т.е. самого объекта и имущественных прав на него. Это, часто, используется при оценке недвижимости.

Принцип разделения означает, что физические эле­менты недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недви­жимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, ре­гулирующие разнообразные права на собственность и их отчуж­дение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретени­ем недвижимости.

8. Третья группа принципов включает: 1) принцип спроса и предложения, 1) принцип конкуренции, 3) принцип соответ­ствия, 4) принцип изменения внешней среды.