Описание состояния и физического износа конструктивных элементов здания, в котором расположен оцениваемый Объект недвижимости

Наименование конструктивных элементов Объекта оценки	Описание конструктивных элементов Объекта оценки	Срок службы, год	Техническое состояние конструктивных элементов здания (признаки износа)	Физический износ, %
Фундаменты
Стены
Перекрытия
Крыша
Кровля
Перегородки
Лестницы
Окна
Двери
Полы
Отделочные покрытия Наружные Внутренние
Инженерное оборудование	Снабжение горячей и холодной водой осуществляется от городского водопровода. Канализация, сброс хозяйственно-бытовых стоков производится в городскую канализацию. Теплоснабжение осуществляется от внешних тепловых сетей, нагревательные приборы Слаботочные сети - городская телефонная сеть.

Методология определения физического износа отдельных конструктивных элементов и здания в целом

Физический износ – это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна.

 На основании ВСН 53-86 (р) физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями.

Примечания:

1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.

2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера, имеющихся повреждений.

4. В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

1.3. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

- размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n - число поврежденных участков.

Примеры оценки физического износа приведены в справочном прил.1.

1.4. Физический износ здания следует определять по формуле

где физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом приложении 2.

1.5. Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. N 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов", М.

По таблице рекомендуемого Приложения определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. N 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем здания, в котором расположен оцениваемый объект, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблицу

 

 

Приложение

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов

Наименование укрупненных

Наименование конструктивных

Удельные веса элементов по группам капитальности, %

 

элементов		элементов		I	II	III	IV	V
1. Стены и перегородки (100%)		Стены		73	86	80	76	61
		Перегородки		27	14	20	24	39
2. Кровля (100%)		Конструкции крыши		75	40	40	40	47
		Кровельное покрытие		25	60	60	60	53
3. Проемы (100%)		Окна		48	56	56	67	67
		Двери		52	44	44	33	33
		Здания высотой	Варианты

 

		до 5 этажей		более 5 этажей		с балконами	без балконов
4. Прочие (100%)	Балконы	33	31		15			–	–	–		–
	Лестницы	25	24		51			51	40	25		–
	Остальное	42	45		34			49	60	75		100

* При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на половину удельного веса балконов.

 

 

             Определение физического износа здания в целом

             !!!!!!!!!! ПРИМЕР

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. N 28 (Таблица№), %	Удельные веса каждого элемента по таблице № настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, li x 100, %	Физический износ элементов здания, %
				по результатам оценки Фк	средневзвешенное значение физического износа
1. Фундаменты	4		4	10	0,4
2. Стены	43	86	37	15	5,55
3. Перегородки	43	14	6	20	1,2
4. Перекрытия	11		11	10	1,1
5. Крыша	7	75	5,25	35	1,8
6. Кровля	7	25	1,75	40	0,7
7. Полы	11		11	30	3,3
8. Окна	6	48	2,88	15	0,43
9. Двери	6	52	3,12	20	0,62
10. Отделочные покрытия	5		5	50	2,5
11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	10		10	10	0,1
В том числе:
отопление	1,7		1,7	40	0,68
холодное водоснабжение	0,4		0,4	25	0,1
горячее водоснабжение	0,5		0,5	40	0,2
канализация	3,6		3,6	30	1,08
газоснабжение	1,1		1,1	15	0,17
электроснабжение	2,7		2,7	15	0,4
12. Прочие	3
лестницы		31	0,93	20	1,86
балконы		24	0,72	20	0,14
остальное		45	1,35
	100		100		Фз = 22,27

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания - 22%.

Физический (внешний) износ здания, в котором расположен оцениваемый объект, с учетом визуального обследования, составляет - ______________________%