Понятие соинвесторы и их цели не присутствуют ни в одном законе.

В большинстве случаев достижение промежуточной цели соинвестора полностью удовлетворяет его потребности, поскольку после сдачи построенного объекта не возникает объективных трудностей в приобретении права собственности на соответствующее помещение.

Собственник земли – физические и (или) юридические лица, обладающие правом собственности и другими вещными правами на землю и иные природные ресурсы (городские, муниципальные власти).

Заказчик - уполномоченное инвестором физическое или юридическое лица, которые осуществляют реализацию инвестиционного проекта капитального строительства.

Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальным вложениями на период и в пределах полномочий, установленных контрактом с инвестором. Заказчик выполняет функции по организации, контролю и бухгалтерскому учету затрат на капитальное строительство, но не имеет прав собственности (аренды) на земельный участок, на котором осуществляется строительство. Перечень функций заказчика на различных этапах инвестиционного процесса указан в постановлении Госстроя России № 58 от 08.06.01.

Определение понятия «застройщик» представлено в Гражданском кодексе и в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

Согласно п.16 ст.1 Гражданского кодекса застройщиком называется лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Аналогично согласно п.1.ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости не основании полученного разрешения на строительство.

Анализируя вышеизложенные определения, наш взгляд, основной особенностью застройщика является наличие права собственности или аренды) земельного участка, на котором осуществляется строительство (пятна застройки).

Застройщик может сам выполнять функции заказчика, а может передать часть или все функции отдельной организации.

Технический заказчик – инженерная организация, которая выполняет только функции технического надзора (контроля качества выполняемых подрядчиком работ и их соответствия проектным решениям).

Полный заказчик – организация, которая выполняет все функции заказчика, включая заключение договоров с поставщиками и подрядчиками и ведение бухгалтерского учета затрат на строительство.

На практике встречаются организации, которые совмещают функции заказчика и застройщика.

Заказчик-застройщик - организация, которая специализируются на выполнении функций, связанных с организацией строительства объекта, имеющая права собственности или аренды на пятно застройки (полученное в результате торгов или целевым образом), осуществляет контроль процесса строительства и ведет бухгалтерский учет формирования инвентарной стоимости объекта строительства.

Подрядчик – физическое или юридическое лицо, которое выполняет работы по договору подряда или государственному контракту. При строительстве крупных объектов одна строительная организация не в силах самостоятельно выполнить весь объем работ. Для выполнения обязательств перед заказчиком-застройщиком подрядчик, приобретая статус генерального подрядчика, привлекает сторонние строительные организации. Генподрядная организация обеспечивает подрядные организации работой, координирует и контролирует их действия.

Субподрядчик – специализированная подрядная организация, привлекаемая подрядчиком на договорных условиях для выполнения на строящемся объекте отдельных видов строительных, специальных строительных, ремонтных и монтажных работ.

Проектная организации – организация, выполняющая проектно-изыскательские работы.

Все строительные организации обязаны иметь допуски на осуществление ими соответствующих видов работ.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов этой деятельности, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними. Практически применяются следующие схемы взаимоотношений:

Инвестор – Заказчик-застройщик – Генеральный подрядчик – Подрядчики (субподрядчики);

Инвестор (он же заказчик-застройщик) - Генеральный подрядчик – Подрядчики;

Инвестор (он же заказчик-застройщик и генеральный подрядчик) – Подрядчики.

Для жилищного строительства согласно 214-ФЗ возможна следующая схема:

Инвестор (участник долевого строительства, дольщик) – застройщик – заказчик (технический заказчик) – подрядчик.

А.П., вы хорошо рисуете схемы. Сделайте нормальные схемы) по книге под редакцией Касьяновой Г.Ю. Строительство: бухгалтерский и налоговый учет у инвестора, застройщика, заказчика и подрядчика, вы в списке литературы ее указывали.

Отношения между субъектами инвестиционной и строительной деятельности осуществляются на основе договоров, заключенных между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. На особенностях договорных взаимоотношений давайте остановимся более подробно.