Расчёт размера равновеликого платежа

В соответствии с заданными параметрами модели рассчитаем размер равновеликого платежа:

РПП = Основная сумма долга / (1/r – 1/(r*(1+r)^(n-1))+1) = 1710000/(1/0,012-1/(0,012*(1+0,012)^(120-1)+1)=29204,64

Основная сумма долга = стоимость квартиры – сумма первоначального взноса (10%) = 1 900 000 – 190 000 = 1 710 000 руб.

 r = годовая ставка % по кредиту / количество платежей в год =

r = 0,14/12 = 0,012 или 1,2% - месячная ставка

n=12 месяцев*10лет = 120 – число периодов начисления

График амортизации долга

Период	Сумма основного долга на н.п.	Платеж по процентам	Погашение основной суммы долга	Общая сумма платежа	Сумма основного долга на к.п.
0	1 900 000,00	0,00	29 204,64	29 204,64	1 870 795,36
1	1 870 795,36	21 888,31	7 316,34	29 204,64	1 863 479,02
2	1 863 479,02	21 802,70	7 401,94	29 204,64	1 856 077,09
3	1 856 077,09	21 716,10	7 488,54	29 204,64	1 848 588,55
4	1 848 588,55	21 628,49	7 576,16	29 204,64	1 841 012,39
5	1 841 012,39	21 539,84	7 664,80	29 204,64	1 833 347,59
6	1 833 347,59	21 450,17	7 754,47	29 204,64	1 825 593,12
7	1 825 593,12	21 359,44	7 845,20	29 204,64	1 817 747,92
8	1 817 747,92	21 267,65	7 936,99	29 204,64	1 809 810,93
9	1 809 810,93	21 174,79	8 029,85	29 204,64	1 801 781,07
10	1 801 781,07	21 080,84	8 123,80	29 204,64	1 793 657,27
11	1 793 657,27	20 985,79	8 218,85	29 204,64	1 785 438,42
12	1 785 438,42	20 889,63	8 315,01	29 204,64	1 777 123,41

.

60	1 254 010,46	14 671,92	14 532,72	29 204,64	1 239 477,74
61	1 239 477,74	14 501,89	14 702,75	29 204,64	1 224 774,99
62	1 224 774,99	14 329,87	14 874,77	29 204,64	1 209 900,21

.

119

28 866,90

337,74

28 866,90

29 204,64

0,00

 

 

 Размер каждой части периодического платежа изменяется нелинейно: сначала большая часть платежа идет на уплату процентов, а меньшая идет в счет погашения основного долга, но постепенно ситуация меняется и погашение основного долга ускоряется.

Австралийская технология

Разработаем несколько вариантов погашения долга в разные сроки и с разными платежами.

1. выплачивается только рента 20000 руб. в месяц, в год  2400000 руб.

 

 

Годы	Сумма на нач. года	Сумма долга на кон. года с начислением %	Сумма долга на кон.года
1	1900000	2166000	1926000
2	1926000	2195640	1955640
3	1955640	2229430	1989430
4	1989430	2267950	2027950
5	2027950	2311863	2071863
6	2071863	2361923	2121923
7	2121923	2418993	2178993
8	2178993	2484052	2244052
9	2244052	2558219	2318219
10	2318219	2642770	2402770
11	2402770	2739157	2499157
12	2499157	2849039	2609039
13	2609039	2974305	2734305
14	2734305	3117108	2877108
15	2877108	3279903	3039903
20	3039903	3465489	3225489
21	3225489	3677058	3437058
22	3437058	3918246	3678246
23	3678246	4193200	3953200
24	3953200	4506648	4266648
25	4266648	4863979	4623979

 

Остающаяся часть долга нарастает с каждым платежом. Если бы мы рассматривали приобретение квартиры эквивалентными ежемесячными арендными платежами, то данной суммы было бы недостаточно для погашения основной суммы долга.

2. Рассмотрим вариант, когда платежи меньше нашего РПП= 29204,64руб., например  26000 руб. в месяц, следовательно, 312000 руб. в год.

 

Годы	Сумма на нач. года	Сумма долга на кон. года с начислением %	Сумма долга на кон.года
1	1900000	2166000	1854000
2	1854000	2113560	1801560
3	1801560	2053778	1741778
4	1741778	1985627	1673627
5	1673627	1907935	1595935
6	1595935	1819366	1507366
7	1507366	1718397	1406397
8	1406397	1603293	1291293
9	1291293	1472074	1160074
10	1160074	1322484	1010484
11	1010484	1151952	839952
12	839952	957546	645546
13	645546	735922	423922
14	423922	483271	171271
15	171271	195249	-116751

 

При таких выплатах семейная пара сможет рассчитаться за ипотечный кредит в течение 15 лет.

3. Рассмотрим вариант, когда платежи больше нашего РПП= 29204,64руб., например   30000 руб. в месяц, следовательно, 360000 руб. в год.

 

Годы	Сумма на нач. года	Сумма долга на кон. года с начислением %	Сумма долга на кон.года
1	1900000	2166000	1806000
2	1806000	2058840	1710840
3	1710840	1950358	1638358
4	1638358	1867728	1555728
5	1555728	1773530	1461530
6	1461530	1666144	1354144
7	1354144	1543724	1231724
8	1231724	1404165	1092165
9	1092165	1245068	933068
10	933068	1063698	751698
11	751698	856935	544935
12	544935	621226	309226
13	309226	352518	40518
14	40518	46191	-265809

 

При таких выплатах семейная пара сможет рассчитаться за ипотечный кредит в течение 14 лет.

Вывод: Рассмотренная Австралийская модель по-разному отражает погашение долга в зависимости от размера платежа (было рассмотрено три размера платежа).

В первом случае, мы видим, что ежемесячный платеж в размере 20000 руб. недостаточен для приобретения квартиры – остающаяся часть долга растет с каждым платежом.

Во втором варианте платежа, мы уменьшили размер РПП и получили, что семейная пара сможет расплатиться за ипотечный кредит за 15 лет.

В третьем варианте платежа, мы увеличили размер РПП и получили, что семейная пара сможет расплатиться за ипотечный кредит за 14 лет.

Срок кредита 10 лет является оптимальным для семьи из предложенных вариантов, так как минимальную сумму по трём вариантам надо будет платить на 5 лет дольше (15 лет);

время играет немаловажную роль, а разница в сумме не такая значительная (увеличение периода ведёт к незначительному сокращению платежей).

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛЬЕ

Динамика цен на жильё

В 2012 году цены на недвижимость выросли в большинстве регионов, а в некоторых почти достигли докризисного уровня. Наиболее энергично (на 1,5–3% в месяц) недвижимость дорожала в крупных городах — Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Уфе. В целом за последние два года цены на вторичное жилье в уральской столице выросли на 25%, в Новосибирске — на 16%, в Санкт-Петербурге — почти на 18%, в Москве и Подмосковье — на 11–12%.

Такая динамика объясняется восстановлением платежеспособности населения и реализацией отложенного в кризис спроса. Кроме того, бурному росту цен способствовало расширение ипотечного кредитования. Дополнительным стимулом покупательской активности в регионах стали местные и федеральные жилищные программы, а также выплаты материнского капитала, которые многие домохозяйства направляли на финансирование ипотеки. К тому же строящееся жилье вновь стало предметом спекуляций и способом сбережения средств. В регионах доля инвестиционных сделок с новостройками оценивается в 10%, в Москве и Подмосковье — в 30%.

Налицо все признаки реализации сценария, по которому рынок развивался в 2001–2008 годах. Однако на этот раз ажиотаж может оказаться менее продолжительным. Главным образом потому, что слишком стремительно расширяется жилищное строительство и предложение квартир в самом нижнем ценовом сегменте, в то время как темпы роста спроса и ипотечного кредитования замедляются.

Города РФ