Нужен ли брокер продавцу квартиры?

Продажа квартиры

Нужен ли брокер продавцу квартиры?

По сути, брокер, абсолютно не нужен продавцу квартиры! Это, конечно, не значит, что от посреднических услуг стоит отказаться вовсе, но и надеятся на то, что брокер продаст квартиру быстро и по хорошей цене - не нужно. Как сделать сотрудничество с брокерами максимально выгодным для себя - читайте ниже. И самое главное правило - никогда не работайте с одним единственным брокером, так как это может обернуться заметной потерей в цене квартиры! Чем больше посредников, тем больше шанс найти выгодного покупателя, но и самостоятьленый поиск клиентов будет очень кстати.

С брокером нужно договариваться так: "Моя цена такая-то, свои проценты оговаривайте отдельно с покупателем". Также предупредите брокера, что будете сотрудничать и с другими агенствами, так как ваша цель - продать квартиру быстро и выгодно. Ни в коем случае не подписывайте "Экслюзивный" или любой другой предварительный договор с брокерскмим агенством (кроме, в случае необходимости, договора задатка - о чем речь пойдет ниже), чтобы в нем вам не обещали, по которому право продавать вашу квартиру вы предоставляете только этой компании. Помните, выгодно продать квартиру необходимо только вам - все остальные пытаются на этом заработать (посредники, брокеры) или сэкономить (покупатели)!

Стоимость услуг брокера - от 1% до 4%. Если представить, что квартира стоит 100 000$, у вас свой брокер, у покупателя свой, то в итоге, покупатель переплатит 8 000$. Если же найти прямого покупателя самостоятельно, то эти 8 000$ при правильной торговле могут стать вашими!

С чего начать продажу квартиры?

Цена квартиры

С самого начала, следует определиться с ценой квартиры. Это нужно делать исключительно самостоятельно, исходя из поставленных задач: скорость продажи, максимальная цена квартиры и др. Цену квадратных метров узнаем из открытых источников: интернет, газеты, журналы, объявления на столбах и др. Список сайтов по недвижимости, на которых представлено множество вариантов квартир на вторичном и первичном рынке в Киеве.

Лучше всего все варианты найденых квартир (20-50 шт.), сходных с продаваемой, записать в таблицу: площадь (общая, жилая, санузел(ы)), этаж, этажность дома, состояние (евроремонт, ремонт, жилая, под ремонт) телефон хозяина/продавца и др. После чего, следует прозвонить продавцов и узнать действительно ли указання в объявлении квартира, с описанными характеристиками продается по заявленой цене? Также, если в районе, котором находится квартира, строятся новые дома от надежных застройщиков, можно опираться на цену нового жилья. Например, цена квартиры площадью 70 кв.м., в новострое, который будет сдан через год будет приблизительна сходна с ценой квартиры площадью 50 кв.м. без ремонта (в жилом состоянии) на вторичке.

Сравнение стоимости квартир необходимо проводить в одном районе города. Чем ближе найденные варианты будут находиться к продаваемому жилью, тем точнее будет информация. Лучше всего искать продаваемые квартиры в том же доме, в котором находится ваша собственность.

Факторы, которые увеличивают стоимость квартиры: хороший район города, рядом метро, тихое место, относительно новый дом (до 15 лет), ремонт в квартире, продажа с мебелью и бытовой техникой, развитая инфраструктура, новые лифты. Неблагоприятные характеристики квартиры: плохой район, старый дом (от 40-50 лет), первый или последний этаж, полное отсутствие ремонта и др. Иногда, квартиры на первом этаже могут быть проданы значительно дороже, если дом расположен в оживленном месте (рядом метро, оживленная улица и др.) - такие квартиры приобретаются под офисы, магазины и др. бизнес. Последний (ие) этажы могут способствовать повышению цены, если квартира "видовая".

Качественный ремонт в квартире весьма существенно поднимает ее стоимость, что при грамотном подходе не только "отобъет" затраты на ремонт, но и позволит еще и заработать. Если позволяют средства и время, в квартире можно сделать евроремонт перед продажей. Чем лучше район, местоположение жилья, элитнее апортаменты, тем дороже будет стоить отремонтированная квартира. Но продать квартиру с ремонтом, зачастую сложнее (дольше), чем без. В квартирах, расположенных в старых домах, делать стоит только "косметику". Квартиры без ремонта также хорошо продаются - новые владельцы смогут отремонтировать жилье по своему вкусу.

Квартиры на вторичном рынке в период продолжающегося падения цен на них практически никогда не продаются по заявленной стоимости. Торг идет в пределах 2-5% от цены. И если вы хотите продать квартиру за 100 000$, цена в объявлении должна быть не менее 105 000$ - 3500$ скинуть покупателю ("Только ради вас!") и 1500$ останется на оплату налога (снимается нотариусом 1% от суммы с покупателя и 1% от суммы с продавца), услуг нотариуса и оформления сопутствующих справок и документов.

 

 

Справка-характеристика из БТИ для продажи квартиры

Справка-характеристика из БТИ необходима для отчуждения (продажи) квартиры. Как продавать квартиру читайте тут: продажа квартиры на вторичке. Оформление справки-характеристики, а точнее "Извлечения из Реестра прав собственности" проводится в три этапа:

1. Инвентаризация - изготовление нового технического паспорта.

2. Регистрация в Реестре прав собственности - получение выписки про регистрацию.

3. Изготовление извлечения из Реестра прав собственности (справки-характеристики).

Справку из БТИ для продажи квартиры в Украине можно получить как самостоятельно, так и при помощи различных "ускорителей". Ускорителем может выступать как фирма, так и частное лицо. Правильно, этот документ называется "Справка-характеристика". БТИ - Бюро Технической Инвентаризации.

Воспользовавшись услугами ускорителей в деле получения справки-характеристики из БТИ (извлечение (вытяг) из Реестра Прав Собственности на Недвижимое Имущество) можно значительно выиграть в скорости оформления, но к стоимости самих услуг БТИ добавится оплата работы посредника. Да и еще прийдется передавать оригиналы правоустанавливающих документов в чужие руки, что черевато мошенничеством.

Оформить справку-характеристику из БТИ для отчуждения (продажи) квартиры лучше всего самостоятельно. Это потребует значительно больше времени, по сравнению с услугами посредников, но выигрыш будет в стоимости. А самое главное, в таком случае, риск мошенничества сводится к минимуму. Затраты, с учетом, что владелец квартиры один, на момент написания стаьи составляют около 400 грн. Чем больше владельцев, тем больше (незначительно) стоимость. По времени, процедура получения справки-характеристики, занимает полтора месяца. Есть вполне законный вариант ускорения процесса - сообщить специалисту, что "вытяг" нужен срочно, но в этом случае, стоимость (оплачивается официально, через банк) будет заметно выше.

Для начала необходимо подойти в БТИ и получить талон к специалисту, который занимается необходимым вопросом. Адрес БТИ в Киеве: ул. Трехсвятительская 4-в. Талон выдается в так называемой "справочной" БТИ, и туда, обычно, стоит одна из самых длинных очередей. Также, стоит учесть, что все талоны выдаются на определенное время, и если опоздать, прийдется заново стоять в длинной очереди, чтобы получить новый талон.

При себе необходимо иметь правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, приватизация, дарение или др), техпаспотр на квартиру, паспорт, идентификационный код и копии всех этих документов. Вообще со всех документов стоит сделать по нескольку копий.

После посещения специалиста БТИ, он выдает квитанции на оплату. Стоимость услуг около 130 грн. Оплатить можно в самом здании БТИ - в нем располагается филиал банка Крещатик. Оплатив по квитанциям, снова идете к специалисту, выясняете, когда прийдет мастер из БТИ для осмотра квартиры и на какую дату назначена следующая встреча со специалистом. Обычно мастер приходит через несколько дней, после посещения БТИ. Время ожидания следующего посещения специалиста зависит от срочности, и соответственно, стоимости услуг БТИ - максимум 1 месяц. Мастер приходит в течении назначенного дня - задержки бывают редко, но в этот день нужно быть все время в квартире.

Далее в БТИ нужно получить новый техничесский паспорт на квартиру и с ним, обычно на следующий день, снова прийти к специалисту. Специалист, под расписку, забирает документы о прааве собственности на квартиру, нотариально-заверенную копию этого документа и технический паспорт на квартиру. При этом необходимо иметь нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на квартиру (делается у любого нотариуса). Стоимость нотариально-заверенной копии около 40 гривен. Нотариус есть и при БТИ - но расценки там заметно выше, средних по Киеву. Также необходимо дополнительно оплатить по квитанциям около 200 гривен. Через одну-две недели справка-характеристика готова. При ее получении выдается оригинал правоустанавливающего документа на недвижимость и технический паспорт.

Продажа квартиры

Нужен ли брокер продавцу квартиры?

По сути, брокер, абсолютно не нужен продавцу квартиры! Это, конечно, не значит, что от посреднических услуг стоит отказаться вовсе, но и надеятся на то, что брокер продаст квартиру быстро и по хорошей цене - не нужно. Как сделать сотрудничество с брокерами максимально выгодным для себя - читайте ниже. И самое главное правило - никогда не работайте с одним единственным брокером, так как это может обернуться заметной потерей в цене квартиры! Чем больше посредников, тем больше шанс найти выгодного покупателя, но и самостоятьленый поиск клиентов будет очень кстати.

С брокером нужно договариваться так: "Моя цена такая-то, свои проценты оговаривайте отдельно с покупателем". Также предупредите брокера, что будете сотрудничать и с другими агенствами, так как ваша цель - продать квартиру быстро и выгодно. Ни в коем случае не подписывайте "Экслюзивный" или любой другой предварительный договор с брокерскмим агенством (кроме, в случае необходимости, договора задатка - о чем речь пойдет ниже), чтобы в нем вам не обещали, по которому право продавать вашу квартиру вы предоставляете только этой компании. Помните, выгодно продать квартиру необходимо только вам - все остальные пытаются на этом заработать (посредники, брокеры) или сэкономить (покупатели)!

Стоимость услуг брокера - от 1% до 4%. Если представить, что квартира стоит 100 000$, у вас свой брокер, у покупателя свой, то в итоге, покупатель переплатит 8 000$. Если же найти прямого покупателя самостоятельно, то эти 8 000$ при правильной торговле могут стать вашими!