Часть IV. Анализ данных и Выбор подходов к оценке

Анализ наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При установлении наиболее эффективного способа использования оцениваемого объекта необходимо последовательно исследовать четыре приведенных ниже показателя:

1. Физическая возможность - отбор вариантов использования объекта, возможных с точки зрения его физических характеристик.

2. Юридическая допустимость (разрешимость) - отбор вариантов использования объекта, разрешенных с точки зрения законодательства.

.   Экономическая оправданность - отбор физически возможных и юридически допустимых способов использования объекта, являющихся финансово оправданными, то есть, приносящими чистый доход собственнику.

.   Максимальная продуктивность - наиболее эффективным способом использования объекта является тот экономически оправданный способ, который обеспечивает либо максимальный доход, либо приводит к максимальной стоимости самого объекта.

Понятие наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника АМТС, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе анализа состояния рынка, отражает лишь мнение оценщика, а не безусловный факт.

Анализ наиболее эффективного использования объекта способствует определению того использования, которое по проекту и расчетам даст самый высокий общий доход на инвестиционный капитал. Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

продолжение использования в таком состоянии, в каком оборудование находятся сейчас;

капитальный ремонт;

утилизация.

Заключения по поводу анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит в том, что существующие АМТС должны либо оставаться в прежнем состоянии и/или должны пройти капитальный ремонт, пока они продолжает вносить вклад в общую стоимость собственности, либо быть утилизированы, когда доход от нового АМТС будет больше, чем компенсация стоимости утилизации существующего.

Применяем четыре указанных теста для каждой из трех вышеупомянутых альтернатив по наиболее эффективному использованию. Все три варианта физически возможны и юридически допустимы. Тест финансовой обоснованности заключается в том, что использование должно обеспечить доход равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Использование так же должно быть максимально продуктивным, или таким использованием, которое дает наивысшую стоимость, согласующуюся с коэффициентом дохода, гарантированного рынком для такого типа использования. Рассматриваем все три сценария, с принятием во внимание ожидания инвестора на данный момент.

Продолжение текущего варианта использования

Существующее оборудование/АМТС может либо остаться в том состоянии, в каком оно находятся сейчас, либо использоваться в другом функциональном назначении. Исходя из анализа критериев финансовой обоснованности и максимальной продуктивности, на основании проведенных нами исследований, учитывая конструктивные и технические решения объекта, мы пришли к заключению, что в данный момент времени более эффективно использовать оцениваемые объекты по назначению.

Исходя из анализа критериев финансовой обоснованности и максимальной продуктивности, на основании проведенных нами исследований, мы пришли к заключению, что оптимальным решением может быть вариант текущего использования по назначению.

Капитальный ремонт.

Объект находится в удовлетворительном состоянии и пригоден для дальнейшей эксплуатации. Учитывая это, ремонт не требуется.

Утилизация

Стоимость металлолома не превысит стоимости АМТС. Считаем, что утилизация существующего АМТС не рациональна.

Вывод: НЭИ может быть вариант текущего использования АМТС по назначению.