Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по доходному подходу

 

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом.

Общий коэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода. Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т.е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или общий коэффициент капитализации, – это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости. Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы:

Метод сравнения продаж – для расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина.

 

R₀=Чистый доход / Цена продажи. (1)

 

где: R₀ – коэффициент капитализации

Метод кумулятивного построения делит коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал – on и норма возврата капитала – of. Таким образом, коэффициент капитализации можно выразить формулой

 

R₀=on+of                                (2)

 

Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимости. Под стабильным доходом, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемого собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.

При применении данного метода не определяют отдельно возврат капитала и доход от инвестиций, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.

Метод выражается отношением стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации

 

V=I/R                                     (3)

 

где: V – текущая стоимость;

I – периодический доход;

R – коэффициент капитализации

Модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков:

 

V=CF₁/1+i+ F₂/(1+i)²+CF₃/(1+i)³+…+CF_n /(1+i)ⁿ или V= (4)

 

где V – текущая стоимость;

CF – доход за период;

i – ставка дисконта за этот период;

n – число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Рассмотрим этапы применения метода дисконтирования:

1. Опредедяют продолжительность периода получения дохода, т.е. прогнозируют потоки денежных средств по каждому году прогнозного периода. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основой функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Оценку предстоящих затрат и результатов деятельности производят в пределах расчетного прогнозного периода, продолжительность которого устанавливают зависимости от уровня и темпов изменения инфляции, типа объекта собственности и др.

2. Дисконтируют денежные потоки: рассчитывают текущую стоимость будущих платежей на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

3. В зависимости от состоящей период оценщиком задачи дисконтируют потоки денежных средств, выражающие:

– чистый операционный доход;

– доход инвестора до налогообложения;

– доход инвестора после налогообложения;

– доход банка по выданному кредиту;

– доход арендодателя по арендному договору.

4. Определяют ставку дисконтирования – среднюю норму прибыли, которою инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

5. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.