Арендная плата за земельные участки: формы, виды, порядок установления.

Арендная плата взымается при наличии заключенного договора аренды и она является существенным условием такого договора. Существует 3 формы арендных платежей:

1) Натуральная форма

2) Денежная форма

3) Комбинированная форма

За земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности порядок определения размера арендных платежей, порядок, условия и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются соответственно Правительством РФ – для федеральных земель, органы власти субъекта РФ – региональные, и органы местного самоуправления – муниципальные земли. Для неразграниченных земельных участков данные положения определяются органами государственной власти субъектов РФ.

Если договором аренды не определены порядок, условия, сроки внесения арендной платы, считается, что применяется порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде земельных участков аналогичных по качеству, расположению.

Арендные платежи за частные земельные участки устанавливаются по соглашению сторон. Размер арендных платежей за государственные, муниципальные и неразграниченные земельные участки устанавливаются на основании так называемых базовых ставок, которые определяются по отдельным видам арендаторов, по градостроительным зонам, в зависимости от местоположения земельного участка (повышенная арендная плата для игорного бизнеса, в Томске – земельные участки под баннерами, хотя они и маленькие; градостроительные зоны – чем ближе к центру, тем ставка выше).

Стороны могут изменять размер арендной платы, но не чаще, чем 1 раз в год. Это норма императивная (содержится в ГК РФ). Законодатель определяет случаи, когда размер арендной платы регулируется:

1) При переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды ставки определяются в соответствии с ФЗ «О введение в действие ЗК»

2) Жилищное строительство (аналогия с налоговым законодательством). За земельные участки, предоставленные для жилищного строительства (за исключением индивидуально-жилищного строительства) арендная плата взымается в размере двукратной ставки земельного налога за аналогичный земельный участок, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию в течение 3 лет с даты предоставления земельного участка, если иное не предусмотрено земельным законодательством

3) Арендная плата за земельные участки, расположенные на территории особых экономических зон определяется Постановлением Правительства «О создании особой экономической зоны»

4) За земельные участки, в отношении которых принято решение о развитии застроенной территории размер арендной платы определяется и взимается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок

Субъектный критерий – для иностранцев больше, чем для российских граждан – это допустимо, но недопустимо устанавливать разный размер арендной платы для граждан различных государств – это уже дискриминация.

Нормативная цена земли.

- показатель стоимости земельного участка определенного качества и местоположения, которая рассчитывается, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена вытесняется кадастровой стоимостью сегодня. Единственный случай применения нормативной цены законодателем – нормативная цена применяется в тех случаях, когда законодательством предусмотрено применение кадастровой стоимости и кадастровая стоимость не определена. Но при этом нормативная цена и кадастровая стоимость неодинаковы по размеру (нормативная цена всегда ниже кадастровой стоимости).

Нормативная цена устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ ежегодно для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления могут корректировать эту нормативную цену в пределах 25% (в обе стороны). В любом случае нормативная цена не может быть больше 75% рыночной стоимости на типичные участки соответствующего целевого назначения. На сегодняшний день все субъекты РФ определили кадастровую стоимость, поэтому на практике применять нормативную цену, вероятно, будет сложно.