Оценка объекта методом капитализации доходов

 

В основе доходного метода лежит принцип ожидания, связывающий полезность объекта собственности со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. При реализации данного метода рассматривается способность объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: доход от эксплуатации объекта и доход от его продажи. Доходный метод основан на технике капитализации и дисконтирования. Техника капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.

В данном отчете используется метод прямой капитализации дохода, так как мы считаем, что при стабильной экономике (характерной для настоящего времени) объект приносит равномерные потоки доходов и имеет равномерные потоки расходов.

Процедура расчетов осуществлялась в следующей последовательности:

· определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода;

· определение возможных потерь от простоя (не загруженности) помещений и потерь от не до получения арендной платы для определения действительного валового дохода;

· определение всех операционных расходов, связанных с имущественным комплексом, и вычитание их из действительного валового дохода для получения чистого операционного дохода;

· расчет ставки капитализации и пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта оценки.

Доходный подход не применялся для здания коптильного цеха и административного этажа, т.к. объекты находятся в полуразрушенном состоянии и в текущем состоянии не могут приносить доход. При низком спросе на недвижимость аналогичного профиля в условиях неразвитого рынка, восстановление данных объектов с экономической точки зрения нецелесообразно, поэтому рыночную стоимость здания коптильного цеха и административного этажа определяет стоимость, полученная по затратному подходу.

 

Определение потенциального валового дохода

 

Все доходы, которые можно получить в результате сдачи в аренду оцениваемого объекта под торговые и складские площади, прогнозируются на основе наиболее вероятной арендной ставки за 1 кв. м. площади для каждого здания в зависимости от назначения и текущей потребности рынка в недвижимости данного профиля.

Полезная площадь, сдаваемая в аренду, определяется вычитанием из общей площади здания всех вспомогательных площадей, подсобных помещений, элеваторных узлов, т.е. все то, что не может быть сдано в аренду, и приносить прибыль.

Наиболее вероятная арендная ставка для складских площадей, предложение которых на рынке недвижимости превышает спрос, не превысит 15 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Наиболее вероятная арендная ставка для торговых площадей определена в размере 40 руб. за 1 кв. м. в месяц.

 

Определение действительного валового дохода

 

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Загруженность площадей, в зависимости от назначения и потребности в площадях, принимается равной от 70% до 90%.

Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Риск недополучения арендной платы оценивается, в зависимости от назначения и площади объектов, в размере 5%.

 

Операционные расходы

 

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

· постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта. Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, который рассчитывался исходя из балансовой стоимости объектов.

· переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы. В данном случае переменные расходы возлагаются на собственника объекта и включают в себя такие статьи, как коммунальные расходы (отопление, ВКХ, электроснабжение) и заработная плата обслуживающего персонала. Величина переменных расходов определялась на основании информации о средних годовых эксплуатационных затратах за 1 кв. м. площади аналогичных помещений. Для складских площадей данная величина составляет в среднем 80 руб. за 1 кв. м, для торговых площадей 150 руб. за 1 кв. м.

· расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости. Предполагается, что данные расходы возлагаются на арендатора объекта.

Расчеты по определению потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов от эксплуатации объектов недвижимости приведены в Приложении №3, табл. №1.