Участники девелопмента и их роль в проекте

Значение процесса девелопмента в инвестиционно-строительном цикле в настоящее время в достаточной мере определено и активно изучается в рамках отечественной организации системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, которая предполагает в качестве субъектов заказчиков, застройщиков, инвесторов, подрядчиков, субподрядчиков, местные административные и регулирующие институты, функционирующие на территории

Часто одно лицо часто может выступать в качестве и инвестора, и заказчика, и застройщика одновременно. Заказчиками могут быть органы государственной власти, коммерческие организации, некоммерческие объединения граждан (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), инвестиционные фонды. Отсутствие правовой определенности в вопросе разделения полномочий и обязанностей субъектов инвестиционно-строительной сферы приводит к неконтролируемому и неэффективному их совмещению указанными субъектами, поскольку в связи с замещением агентских функций не проявляются конкурентные механизмы в вопросах привлечения денежных средств, определения места строительства, выбора проектной и подрядной организации, технологии производства и т. д В мировой практике (англо- саксонские научные школы) деление субъектов экономических взаимоотношений инвестиционно-строительной сферы на заказчиков и застройщиков не принято, поскольку не имеет существенного значения собственные или привлеченные средства у лица, осуществляющего строительство проекта. Под строительными проектами понимается совокупность ограниченных во времени взаимосвязанных мероприятий, предпринимаемых с целью создания определенного строительного продукта (объекта или комплекса объектов недвижимости), выполняемых в рамках установленного бюджета В отечественной практике застройщик, владеющий земельным участком, фактически является первым претендентом на собственность, создаваемую на участке, т. е. номинальным инвестором строительного проекта. Все остальные участники проекта выполняют отдельные задачи бизнес процессов или выступают долевыми инвесторами по отношению к застройщику. С этой позиции отечественный термин «застройщик» является синонимом англоязычного термина «девелопер»

В процессе девелопмента недвижимости (инвестиционно-строительной деятельности) реализуются инвестиционно-строительные проекты (ИСП), которые принято разделять по фазам их жизненного цикла, разграниченных по признаку состава финансовых потоков:

. Предынвестиционная фаза - с момента замысла инвестиционного проекта до начала инвестиционных затрат.

. Инвестиционная фаза - с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (замысел может быть корректирован или изменен).

. Операционная фаза - с момента начала получения выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта (замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, инвестиционные затраты могут быть скорректированы (продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат)).

Также выделяют ликвидационную фазу жизненного цикла проекта в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта. Предпроектная и проектная стадия градостроительной деятельности относятся к прединвестиционной фазе, поскольку в разрешении на строительство может быть в итоге отказано. Затраты в этой фазе могут быть объемными и растянутыми по срокам, а до получения разрешения на строительство считаются венчурными. Юридически, инвестиционная фаза наступает только на стадии строительства (с момента получения разрешения на строительство), а операционная фаза наступает только после сдачи объекта в эксплуатацию. Фактически, в бизнес планах и управленческом учете девелоперских проектов долевую уступку прав требований на стадии строительства часто называют продажами, целевое финансирование учитывают как выручку.

Анализ системы экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере позволил составить укрупненную схему, в которой девелопер (девелопер застройщик) является центральным звеном, обеспечивающим эффективное координационное взаимодействие между участниками процесса инвестирования объектов жилищного строительства.

Многогранность взаимоотношений между инвесторами, девелоперами (застройщиками), проектировщиками, подрядчиками и субподрядчиками, поставщиками строительных материалов, собственниками недвижимости, государственными комитетами и службами, профессиональными советниками и общественными организациями, конечными пользователями объекта недвижимости представляет собой сложную форму организации отношений, складывающихся по мере развития проекта. Действуя в условиях неопределенности и риска, эти взаимоотношения представляет собой саморегулируемую систему - систему, особенностями которой являются:

● колебательный характер протекающих процессов (наличие подъемов и спадов, чередующихся кратковременными периодами стабильности);

● самостоятельность предпринимательских структур;

● широкая сеть инфраструктуры;

● конкурентное ценообразование;

● правовая база рыночных отношений;

● государственное регулирование отдельных вопросов строительного законодательства.

Каждый участник имеет собственные специфические цели, мотивы, принципы, связанные с реализацией проекта девелопмента, и вынужден защищать свои интересы в ходе движения проекта. Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на реализацию ИСП на всех этапах его реализации - от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию. В свою очередь наличие диспропорций функционирования субъектов инвестиционно-строительной деятельности может приводить к росту стоимости жилья, сроков строительства, увеличению индивидуальных рисков участников, снижению экономической эффективности, качества введенных в эксплуатацию объектов. Решение проблемы обеспечения инвестиционной привлекательности проекта, его успешной реализации в заданные сроки при установленном уровне финансовых вложений основано на оперативной организации взаимодействия участников инвестиционного процесса на рынке жилья. Как показывает практика экономически развитых стран, формирование наиболее адекватной и эффективной системы жилищного финансирования позволяет на рыночных принципах объединять усилия хозяйствующих субъектов различных секторов экономики, реализуя с участием государственную жилищную политику и достигать значительных результатов. Таким образом, анализ функционирования экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере выявляет проблемы, показывающие, что дисбаланс хозяйственных процессов, их характер и динамика во многом основаны на экономическом поведении его участников, их взаимоотношениях в условиях неопределенности и риска рыночной среды. Поэтому современный взгляд на проблему посткризисного развития инвестиционного процесса на всех стадиях жизненного цикла ИСП должен направляться в сторону изучения поведенческих особенностей его участников. Это позволит лучше понять причины конфликта интересов участников инвестиционного процесса, проблемы кооперации, разобраться в мотивах принятия экономических решений, что даст возможность ясного представления сути хозяйственных операций в процессе движения инвестиционных проектов жилищного строительства.