Определение рыночной стоимости объекта с целью залога для получения кредита. Техническое описание объекта

 

Несущие конструкции, их материалы и состояние

Таблица № 1

Конструктивный элемент	Наименование	Состояние
фундаменты	Сборные железобетонные блоки	В целом, удовлетворительное.
стены	Кирпичные	удовлетворительное.
перекрытия	Многопустотные железобетонные плиты	Удовлетворительное

Внутренняя отделка, материал и состояние.

Таблица № 2

Конструктивные элементы	Наименование	Состояние
Стены	Обои под покраску	Хорошее
Полы	Напольная керамическая плитка, линолеум	Хорошее
Потолок	Подвесные потолки	Хорошее
Двери	Входная группа из стеклопакетов	Хорошее
Окна	Стеклопакеты	Хорошее

Примечание: Проведена отделка внутренних помещений с использованием качественных импортных отделочных материалов.

Инженерное оборудование и его техническое состояние

Таблица № 3

Наименование	Характер	Техническое состояние
Водоснабжение	Централизованное	Хорошее
Электроснабжение	Закрытая электропроводка	Хорошее
Канализация	Централизованное	Хорошее
Система отопления.	Централизованное	Хорошее
Вентиляция	Централизованное	Хорошее
Слаботочные устройства	+	Хорошее
Пожарная сигнализация	+	Хорошее

Площади помещений

Общая площадь помещений S = 155,7 м²,

в том числе полезная S = 136,9 м2,

Высота помещений

1 - й этаж - 3,38 м.

Определение стоимости.

Список объектов аналогов.

 

Таблица № 4

№№	Местоположение объекта - аналога	Площадь, м2	Состояние помещения	Текущее использование (назначение)	Стоимость предложения к продаже (продажи), руб.
1	Объект - аналог №1	134,0	Простая, в хорошем состоянии	Блок квартир (2+3) переведен в нежилой фонд, отдельный вход	3 500 000,0 Предложение к продаже
2	Объект - аналог №2	80,0	Хороший ремонт под «евро», хорошее состояние	Офисное помещение	2 400 000,0 Фактическая продажа
3	Объект-аналог №3	78,0	Встроенное помещение на 1 этаже 4 -х этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, евроотделка	офисное помещение	2 340 000,0 Фактическая продажа
4	Объект - аналог №4	123,5	Встроенное помещение в цокольном этаже 5-ти этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, простая отделка, вход со двора	офисное помещение	2 700 000,0 Фактическая продажа

 

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения сопоставимых продаж

Таблица № 5

№	Расположение	Оцениваемый объект	Объект - аналог №1	Объект - аналог №2	Объект-аналог №3	Объект - аналог №4
а	б	в	г	д	е	ж
1	Описание	встроенные помещения на первом этаже ххххэтажного кирпичного жилого дома со всеми инженерными сетями	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4
2	Площадь объекта, м2	155,7	134,0	80,0	78,0	123,5
3	Описание состояния	Евроремонт.	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4
4	Цена продажи (предложения к продаже), тыс. руб.		3 500 000,0	2 400 000,0	2 340 000,0	2 700 000,0
5	Цена продажи 1 м2 общей площади, руб.		26 119,4	30 000,0	30 000,0	21 862,3
6	Переданное право собственности на недвижимость	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)
7	Корректировка		0	0	0	0
8	Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
9	Корректировка		0	0	0	0
10	Условия продажи (чистота сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
11	Корректировка		0	0	0	0
12	Динамика сделок на рынке (дата продажи)	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.
13	Корректировка		0	0	0	0
14	Итого корректировка по основным элементам сравнения		0	0	0	0
15	стоимость 1 м2 общей площади после корректировки, руб.		26 119,4	30 000,0	30 000,0	21 862,3
16	Корректировка на расположение		аналог	аналог	аналог	+ 10 %
18	Корректировка на внутреннее состояние помещения		+ 30 %	аналог	аналог	+ 35 %
21	Корректировка на конструктивные отличия		Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
22	Корректировка на транспортную доступность		Аналог	Аналог	Аналог	+ 10 %
23	Корректировка на типичную скидку при продаже		- 5 %	Фактическая продажа	Фактическая продажа	Фактическая продажа
24	Корректировка на различие в площади		Аналог	- 5 %	- 5 %	Аналог
25	Сумма корректировок		+ 25 %	- 5%	- 5 %	+ 55 %
26	Цена предложения 1 м2 общей площади после корректировок, руб.	30 883,96	32 649,25	28 500,0	28 500,0	33 886,6

 

по результатам расчетов с точки зрения сопоставимых продаж рыночная стоимость объекта составит с учетом НДС:

 

,7 м2 * 30 883,96 рублей = 4 808 632,57 рублей.

 

Принимаем округленно - 4 809 000,0 (четыре миллиона восемьсот девять тысяч) рублей.