Поясните существо доходного подхода к оценке недвижимости. Базовая модель доходного подхода.

В составе доходного подхода выделяют два основных метода оценки недвижимости. Первый называется методом прямой капитализации, второй - методом дисконтирования будущих денежных потоков. Выбор между методом прямой капитализации и методом дисконтирования будущих денежных потоков зависит от вида недвижимости, экономического срока ее службы, а также от качества, количества и продолжительности поступления дохода. При этом качество и количество информации по объектам-аналогам оказывает влияние на определение ставки и выбор метода оценки ставки возмещения. Как метод прямой капитализации, так и метод дисконтирования будущих доходов по периодам можно использовать в сочетании с методикой определения стоимости по остаточному принципу.

Базовая формула доходного подхода:

или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

8)Что такое: единица сравнения? элемент сравнения? Правило внесения поправок в сравнительном подходе. Приведите примеры.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. Чтобы сравнивать объекты недвижимости, которые отличаются по своим характеристикам, нужно найти их «общий знаменатель». Таким «общим знаменателем» может быть либо физическая единица сравнения (цена единицы площади, например цена за 1 м2), либо экономическая единица сравнения (цена приносящей доход единицы — цена за жилое помещение или в расчете на одно посадочное место).

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену Недвижимости.Такими факторами являются: — время (дата) продажи; — местоположение (ситус, характеристики доступности и связности); — условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и информированность покупателя и продавца); — условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии

и пр.); — юридическое описание объектов недвижимости (с учетом правовых ограничений градостроительного зонирования, налогов и сер-витутов); — физические характеристики объектов (размеры, форма, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность) и др.

Поправки:

Если коэффициент < 1, то поправка понижающая.

Если коэффициент > 1, то поправка повышающая.

Если коэффициент = 1, то поправки нет

 К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Процентные надбавки используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свиде тельствуют о существовании процентных различий. Процентная надбавка вносится путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

9)Дайте определение понятиям «полная стоимость воспроизводства», «полная стоимость замещения». Методы их определения.

Полная стоимость воспроизводства - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами) (ПСВ).

Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и в соответствии с современными