Особенности использования земли при сделках с недвижимостью

Особенности использования земли при сделках с недвижимостью

       Для работы с любым объектом недвижимости очень важное значение имеет правовой статус земельного участка, на котором расположен этот объект. Неправильное использование земельного участка может повлечь за собой очень серьезные проблемы с узакониванием объектов недвижимости, находящихся на нем, вплоть до сноса этих объектов.

       Причем это в равной мере относится к земельным участкам находящимся и в собственности и в аренде.

       Для инвесторских стратегий доходной недвижимости возможно использовать участки двух категорий:

       1) земли населенных пунктов с разрешенным использованием для малоэтажного строительства

Стратегия: строительство (или покупка готовых)небольших домов на несколько семей, разделение на небольшие квартиры или студии

- для сдачи в аренду

 - для продажи частей дома

       2) земли сельскохозяйственного назначения

Стратегия: строительства дачных домиков

- для дальнейшей перепродажи

- для сдачи в аренду

       Помимо категории земель, дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами.

Что такое вид разрешенного использования?

       Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов.
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.
• Дачное строительство (ДНТ – дачное некоммерческое товарищество) – участки чаще всего располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, но встречается и на землях населенных пунктов, имеющих соответствующий вид разрешенного использования «Для дачного строительства».
• дачное хозяйство;
• крестьянско-фермерское хозяйство;
• сельскохозяйственное производство;
• сельское хозяйство;
• малоэтажное строительство жилья;
• жилищное строительство;
• застройка коммерческая и жилая.

Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНТ)
• Садоводство (СНТ – садовое некоммерческое товарищество, СНП – садовое некоммерческое партнерство) – участки размещается исключительно на землях сельскохозяйственного назначения с соответствующим разрешенным использованием «Для ведения садоводства».

       Возможность строительства на земле отдельных категорий следует дополнительно уточнять. ВРИ «сельское хозяйство» может означать огородничество без права строительства. Есть виды деятельности с правом застройки с некоторыми ограничениями – садоводство, дачное строительство, фермерское хозяйство.

Особенности видов разрешенного использования земельных участков

Индивидуальное жилищное строительство

       Участки под индивидуальное жилищное строительство могут находиться только на землях населенных пунктов. К этому виду застройки относятся жилые дома до трех этажей для проживания одной семьи с правом регистрации. Возможно размещение индивидуальных гаражей и подсобных помещений. На участке может быть построен только один дом. Проект жилого дома на участках ИЖС должен быть выполнен лицензированной проектной организацией и согласован во всех инстанциях. Участки под ИЖС дороже других видов земли.

Садоводство

       Земли под садоводческие некоммерческие организации различных форм часто застраивают коттеджными поселками. К недостаткам нужно отнести ограничения габаритов построек, возможность прописки в коттедже на такой земле только через суд, сложности с регистрацией права собственности на землю. Застройка участков таких земель также может быть регламентирована.

 

Дачное строительство

       Дачные земельные участки предоставляются для отдыха. Жилье на них строить разрешается только без права регистрации. Возможна постройка дома высотой не выше 3-х надземных этажей и размещение хозяйственных строений и сооружений. Если участок входит в границы населенного пункта, то регистрация возможна через суд. Приобретение земли в дачном некоммерческом объединении подразумевает застройку согласно принятому проекту. В остальном преимущество строительства на такой земле заключается в отсутствии ограничений по габаритам строений и их назначению.

 

Личное подсобное хозяйство

       Землепользование при ведении ЛПХ во многом похоже на садоводство, но в отдельных случаях строительство на таких участках запрещено, хотя возможно размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей) и размещение гаража и иных вспомогательных сооружений. Решение принимает местная администрация. Если запретов нет, то и ограничений не существует. Разрешение на прописку в доме на земле под ЛПХ получается через суд.

Вывод

       Итак, виды разрешенного использования типа ДНТ, СНТ и СНП имеют преимущество с точки зрения невысокой цены, но имеют ограничения, связанные с получением прописки, а также вопросами текущего и аварийного ремонта коммуникаций. Прежде чем покупать такой участок, следует как минимум узнать о том, как обстоят дела с подъездной дорогой и электричеством. Такие типы земель подходят для тех, кто хочет иметь дачу и огород и не планирует переезжать загород. Участки для ИЖС существенно дороже, но подходят для тех, кому важна социальная инфраструктура, прописка, нужны проведенные коммуникации, а также тем, кто собирается строить дом для постоянного проживания.

Особенности использования земли при сделках с недвижимостью

       Для работы с любым объектом недвижимости очень важное значение имеет правовой статус земельного участка, на котором расположен этот объект. Неправильное использование земельного участка может повлечь за собой очень серьезные проблемы с узакониванием объектов недвижимости, находящихся на нем, вплоть до сноса этих объектов.

       Причем это в равной мере относится к земельным участкам находящимся и в собственности и в аренде.

       Для инвесторских стратегий доходной недвижимости возможно использовать участки двух категорий:

       1) земли населенных пунктов с разрешенным использованием для малоэтажного строительства

Стратегия: строительство (или покупка готовых)небольших домов на несколько семей, разделение на небольшие квартиры или студии

- для сдачи в аренду

 - для продажи частей дома

       2) земли сельскохозяйственного назначения

Стратегия: строительства дачных домиков

- для дальнейшей перепродажи

- для сдачи в аренду

       Помимо категории земель, дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами.