Факторы риска, связанные с владением объекта недвижимости

· Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью, и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

· Статичный риск — это риск, который можно актуарно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как раз­мер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компани­ях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или выпла­ты ее не в полном объеме.

· Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамический риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта.

Поправка на неликвидность –это поправка на длительную экспозицию при продаже имущества. Прогнозный период экспозиции оцениваемого помещения составит 6 месяцев. Прогнозные расчеты основываются на исследовании рынка недвижимости г. Тюмени. На продолжительный срок экспозиции оцениваемого объекта повлияли специфические функциональные особенности оцениваемого помещения.

  Поправка на неликвидность определяется по следующей формуле:

                                    ,                                       (2.18)

где Пн – поправка на неликвидность, %;

Э – срок экспозиции объекта оценки, мес.

Норма возврата – риск связан с вложением капитала, связан с изменением стоимости объектов недвижимости во времени, определяется по методу Ринга:

                                         ,                                      (2.19)

где НВ – норма возврата;

n – срок оставшейся экономической жизни.

Задание с исходными данными

Определить рыночную стоимость нежилых помещений, расположенных в административном 2-х этажном здании (1422 м³) 2005 года постройки, из них планируемая к сдаче в аренду 250,5м²; теплый и холодный капитальные арочники 2001 года постройки 1953 м³, из них планируемая к сдаче в аренду 478,1м² и 2946 м³, из них планируемая к сдаче в аренду 386,9м², земельный участок на котором расположены строения (12000кв.м.)

Расчеты представить в табл. 2.10, 2.12, 2.13, 2.14.

Оцениваемые нежилые помещения, в соответствии с анализом наилучшего использования земли, будут сданы в аренду.

Прогноз поступления от сдачи в аренду помещений производился на основе обозначенных тенденций в ценах на рынке недвижимости, особенностей расположения и характеристик оцениваемого помещения. Анализ рынка арендных ставок производился на основе данных Интернет-ресурс газеты «Из рук в руки».

Таблица 2.8