Взаимодействие участников инвестиционного проекта.

Инвестиционная и строительная деятельность с точки зрения её организа­ционно-управленческих аспектов характеризуется субъектами, объектами и отношениями между ними. Основными субъектами инвестиционной деятель­ности в строительстве выступают инвесторы, застройщики, заказчики, проек­тировщики, подрядчики, пользователи и другие лица. При этом правовая фор­ма субъектов может быть самой разнообразной: органы государственной вла­сти, органы местного самоуправления, юридические лица, организации без прав юридического лица, индивидуальные предприниматели, граждане (физи­ческие лица), а также иностранные субъекты права.

Инвестором является лицо, осуществляющее инвестиции в форме капи­тальных вложений, т.е. вкладывающее средства в строительство или реконст­рукцию объектов. Инвестор получает право собственности на готовый объект и может передать его пользователям объектов по окончании строительства.

Застройщик - лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспе­чивающее на нем строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объ­ектов строительства. Застройщик обеспечивает также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение объектов к се­тям инженерно-технического обеспечения и др.

Пользователи - лица, выполняющие функции по содержанию завершен­ных строительных объектов в период эксплуатации. К ним относятся собствен­ники и наниматели жилых помещений, товарищества собственников жилья, управляющие организации, а также предприятия и организации, ведущие ос­новную деятельность на построенных объектах.

Заказчик - лицо, которое осуществляет реализацию проекта. Инвестор (застройщик) может сам выступать в роли заказчика, а может нанимать для этих целей специализированную организацию, которая в этом случае называет­ся инженерной (инжиниринговой) организацией или иногда техническим за­казчиком. Одна из важнейших обязанностей заказчика - заключить договор с проектировщиками, подрядчиками и поставщиками оборудования, а также проконтролировать их деятельность.

Проектировщик (проектная организация) - лицо, выполняющее проект-но-изыскательские работы, а также обследование объектов, авторский надзор, сопровождение проектов, разработку тендерной документации. Проектные ор­ганизации часто организуют работу по договорам субподряда.

Подрядчик - лицо, которое выполняет работы по договору подряда или государственному (муниципальному) контракту, заключаемому с заказчиком. В строительстве распространена ситуация, при которой один из подрядчиков (генеральный подрядчик) отвечает за строительство объекта в целом, а осталь­ные (субподрядчики) выполняют отдельные виды работ.

Поставщик - лицо, выполняющее по договорам поставку технологическо­го оборудования, строительных материалов, конструкций и т.д. Как правило, договоры на поставку строительных материалов, конструкций, деталей, строи­тельных машин заключает подрядчик, а технологического оборудования - не­посредственно заказчик.

Помимо перечисленных к субъектам строительной деятельности относятся также учреждения, выполняющие экспертизу проектов и результатов инженер­ных изысканий, органы, выдающие разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, органы государственного строительного надзора, организа­ции, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспече­ния, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, су­ды, банки, страховые компании, инвестиционные фонды, риелторские конторы и др. При этом государственные и муниципальные органы власти действуют в силу законодательно приданных им функций, отношения же остальных субъ­ектов регулируются как законодательством, так и договорами.

При анализе взаимоотношений участников строительного процесса выри­совываются две основные схемы. Одна из них касается использования бюд­жетных средств, другая - всех остальных случаев инвестиций.

В первом случае (рис. 2.4) необходимым звеном является государственный (муниципальный) заказчик, который проводит конкурс (аукцион) на выполнение функций заказ­чика-застройщика, на проектирование, строительство и т.д. При этом финанси­рование проекта ведется не через банк, а через казначейство.

При отсутствии в проекте бюджетных средств распределение функций ме­жду участниками определяется договорными условиями, и схемы взаимодействия участников более разнообразны. Одна из возможных схем взаимоотноше­ний участников строительства представлена на рис. 2.5.

При этом инвестор может по итогам проведения конкурсных процедур на использование земельного участка заключать с органами государственной вла­сти или местного самоуправления инвестиционный контракт, в котором опи­сываются условия предоставления земельного участка, доля города в будущем строительстве и т.д.