Разрешение на строительство объекта

Условия выдачи:

· Наличие документа о праве (титул на земельный участок)

· Наличие разработанной проектной документации

Правовое значение разрешения на строительство:

· Признание факта безопасности создаваемого объекта для жизни, здоровья и имущества граждан

· Признание факта соответствия проектной документации на создаваемый объект утвержденной градостроительной документации

И так, разрешительный порядок реализации права на застройку в НП имеет особенность, связанную с обязанностью соблюдать ПЗЗ, разрешение на строительство как документ, выдаваемый специально уполномоченными органами, в соответствии с ст. 51 ГрК представляет с особой разрешение на осуществление хозяйственной деятельности на ЗУ, разрешенную деятельность, причём разрешенную и органами ПВ через подтверждение карта градостроительного зонирование, выделение зоны как зоны жилой застройки, например. Условие получения разрешения на строительство – градостроительный план ЗУ (получение), что такое градостроительный план? Ему посвящена ст. 44 ГрК, анализ норм ст. 44 ГрК и в общем-то правоприменительная практика позволяет озвучить значение: выписка из утвержденных документов: ПЗЗ, проектов планировки территории, иных информационных ресурсов об обеспечении сведений, обеспечивающих градостроительную деятельность на конкретном ЗУ, т.е. выписка из всех имеющихся информационных ресурсов, для градостроительной деятельности. Градостроительный план – выписка из градостроительного кадастра на ЗУ, но этот термин законодатель не использует, он использует информационное обеспечение градостроительной деятельности. В каких документах это содержится: генеральный план о границах города, о границах территориальной зоны. Там повторяется в плане, что определено в градостроительном плане (отступы, ограничения по этажности, требования по озеленению, по обеспечению благоустройства, требования к ограждениям и т.д.).

Кроме того, если на вашем ЗУ располагается исторический объект, то правовой режим объекта охраны включается в градостроительный план. Применительно к СПБ – проблемный момент – статус исторического здания, он не урегулирован ФЗ, есть памятник истории и культуры. Причем история конкретного памятника описана, и факт включения подтверждения записью в реестре, а вот зданий там нет, но располагаются в специальных зонах, и особый режим охраны распространяется и на ЗУ. Что грозит? Решение о реконструкции здания, расположенной в такой зоне, ваше здание может и не быть историческим, вы всегда в составе проектной документации должны составить историческую справку, это монографическое исследование, которое проводит лицо, имеющее специальное историческое образование, которое является эксперта, причем в данном случае эта справка может быть разного уровня подробности:

Здание в такой зоне, и оно является историческим, т.к. все здания в границах улице признаны кварталом исторической застройки, хотя нет ни одного памятника. Вы имеете в собственности ЗУ и здание, и вы обязаны специальный раздел предусмотреть по охране данного объекта и приложить историческую справку с ситуационным. Это специальная справка, есть специальные организации, которые ее составляют. Важно понимать, что как любое монографическое издание, оно должно содержать библиографию, а есть определенный минимум. Это значит, что, рассматривая историю объекта, нужно изучить архивные материалы. В таком случае в градостроительном плане указываются особые требования к охране, там указывается, что ЗУ располагается в зоне особой охране, зона регулируемой застройки, на территории которой есть историческое здание.

Из градостроительного плана можно подчерпнуть информацию: нужно ли разрабатывать проектную документацию, или нужно сразу перейти к проекту здания. Какие требования к проекту должны быть соблюдены. Такой план информативен для вас, и для специалистов, разрабатывающих проектную документацию. В нем указывается максимальные нагрузки по подключению к инженерным сетям, а значит специалист или непосредственно собственник, прочитав градостроительный план, может ли он построить пятиэтажный дом, или не более трех этажей. Информация об инженерном обеспечении территории содержится в градостроительном плане, и это помогает понять, можете ли вы реализовать свое желание. Также в градостроительном плане указывается информация о соседних ЗУ, откуда собственник может получить информацию об использовании соседних ЗУ, о планируемом использовании. Также указывается на возможность или невозможность раздела данного ЗУ, на территории города надо руководствоваться ПЗЗ, градостроительным регламентом, а именно нормами предоставления (максимальные и минимальные), из которых следует, возможно ли разделить ЗУ.

Кроме того, если на ЗУ есть зеленые насаждения, которые являются объектом охраны, это обременяет право на ЗУ, и ограничивает право застройки. Это редко, но внутриквартальной территории многоквартирных домов могут быть зеленые насаждения, которые учтены как объекты особой охраны. Составляется ОМСУ акт осмотра, инвентаризационную ведомость, и составляется паспорт. На частной земле зеленых насаждении, имеющих статус охраны, быть не может. Такое не встречается часто, но бывает, и в этом случае режим охраны ЗУ может осложнять реализацию право на застройку, т.к. такое дерево трогать нельзя.