Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость– этовидимущества, признаваемоговзаконодательномпорядкенедвижимым.

Но в зависимости от вида недвижимости понятие недвижимости может изменяться.

Недвижимость –этонедвижимоеимуществосустановленнымиправамивладения, пользованияираспоряжениявграницахимущества, включающее:земельныеучасткиипрочносвязанныеснимижилыедомасжилымиинежилымипомещениями, приусадебныехозяйственныепостройки, зеленыенасаждениясмноголетнимцикломразвития; жилыедома, квартиры, иныежилыепомещениявжилыхдомахидругихстроениях, пригодныедляпостоянногоивременногопроживания; сооруженияиэлементыинженернойинфраструктурыжилищнойсферы.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) недвижимости – это наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

1. Юридическая допустимость.

2. Физическая осуществимость.

3. Финансовая обеспеченность.

4. Максимальная продуктивность.

В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении.

Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

В методических рекомендациях по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества относительно ННЭИ объекта оценки сказано следующее: «земельного участка следует принимать тот вид ННЭИ, который существует на дату определения состояния участка».