Оценка объекта недвижимости методом прямой капитализации

 

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу, что и является причиной, по которой она приобретается. Одна из основных задач оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость недвижимости с учетом текущих доходов.

Таблица 7

Расчет арендной платы

Наименование характеристики	Объект оценки
№ 5	№ 6	№ 7	№ 8	№ 9	Итого
1. Год ввода в эксплуатацию						-
2. Балансовая стоимость, тыс. р.						2 023,00
Процент износа, %
3. Износ, тыс.р.	83,07	311,25	120,89	453,72	598,29	1 567,22
4. Остаточная стоимость, тыс.р.	33,93	63,75	36,11	143,28	178,71	455,78
5. Площадь строения, кв.м		903,6		733,7	378,6	2 857,90
6. Коэффициент годности	0,29	0,17	0,23	0,24	0,23	-
7. Коэффициент качества материала	0,8	1,5	1,5	1,5	1,5	-
8. Коэффициент типа строения	0,3	0,3	0,5	0,5	0,3	-
9. Коэффициент территориальной зоны	1,25	1,25	1,25	1,25	1,25	-
10. Коэффициент качества нежилого помещения	0,93	0,93	0,68	0,9	0,71	-
К1	0,54	0,54	0,32	0,54	0,32	-
К2	0,05	0,05	0,05	0,05	0,05	-
К3	0,27	0,27	0,27	0,27	0,27	-
К4	0,07	0,07	0,04	0,04	0,07	-
11. Коэффициент удобства	0,75	0,75	0,75	0,75	0,75	-
12. Коэффициент вида деятельности	1,5				1,5	-
13. Базовая ставка арендной платы (в мес.), р.						-
14. Арендная плата, р./ кв.м в год	278,70	212,39	111,74	268,38	193,12
15. Размер арендной платы по объекту оценки, тыс.р.	190,63	191,91	17,65	196,91	73,12	670,22

 

 

Таблица 8

Расчет чистого операционного дохода

Наименование	Тыс.р.
1. Потенциальный валовый доход (п. 15 табл. 7)	670,22
2. Эксплуатационные расходы (п. 2.1.+2.2.+…+2.6.)	232,50
2.1. Управление объектом (15 % от п. 1)	100,53
2.2. Затраты на содержание обслуживающего персонала (50% от п. 2.1.)	50,27
2.3. Коммунальные услуги (8% от п. 2.1.)	8,04
2.4. Налог на землю (равен для всех вариантов)	57,00
2.5. Налог на имущество (2% от п. 4. табл. 7 см.)	9,12
2.6. Потери от управления объектом недвижимости (7,5% от п. 2.1.см.)	7,54
3. Чистый операционный доход (п. 1.- п. 2.)	437,72

 

Таблица 9

Остаточный срок эксплуатации объектов оцениваемого комплекса

Объект	Остаточный срок эксплуатации, лет
№5
№6
№7
№8
№9

 

Данные табл. 9 взяты из описания объектов оценки.

n=(74+89+69+67+70)/5=74 (года)

Of=1/74×100%=1,35%

R=25%+1,35%=26,35%

V=NOI/R,

где V – стоимость объекта

NOI – чистый операционный доход (по данным, полученным из табл. 8 он составляет 437,72 тыс.р.);

R – ставка капитализации (из вышеприведенных расчетов следует, что она составляет 26,35% или соответственно 0,2635).

V = 437,72 / 0,2635 = 1661,18 тыс.р.

Следовательно, при оценке комплекса объектов недвижимости методом прямой капитализации его стоимость составит 1661,18 тыс.р.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ

 

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью.

Если в анализе оценки используется поток будущих доходов (рентные платежи по каждому году за вычетом эксплуатационных расходов плюс выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации – это метод дисконтирования денежных доходов.

Таблица 10

Расчет арендной платы

Показатель	Объекты оценки	Итого
№ 5	№ 6	№ 7	№ 8	№ 9
1. Арендная плата за 1 кв.м, р./год	418,05	318,59	167,61	402,57	289,68	-
2. Размер годовой арендной платы в год, тыс.р.	285,95	287,87	26,48	295,37	109,67	1005,34

 

Таблица 11

Инвестиционный план

Наименование работ	Дата начала	Дата окончания
1) Подготовка здания № 5 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
2) Составление проектно-сметной документации (здание № 5)	1.12.2005	29.12.2005
3) Косметический ремонт помещений (здание № 5)	5.02.2006	30.04.2006
4) Подготовка здания № 6 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
5) Составление проектно-сметной документации (здание № 6)	1.12.2005	29.12.2005
6) Косметический ремонт помещений (здание № 6)	5.02.2006	30.04.2006
7) Подготовка здания № 7 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
8) Составление проектно-сметной документации (здание № 7)	1.12.2005	29.12.2005
9) Косметический ремонт помещений (здание № 7)	5.02.2006	30.04.2006
10) Подготовка здания № 8 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
11) Составление проектно-сметной документации (здание № 8)	1.12.2005	29.12.2005
12) Косметический ремонт помещений (здание № 8)	5.02.2006	30.04.2006
13) Подготовка здания № 9 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
14) Составление проектно-сметной документации (здание № 9)	1.12.2005	29.12.2005
15) Косметический ремонт помещений (здание № 16)	5.02.2006	30.05.2006
16) Сдача зданий № 5, 6, 7, 8, 9 в аренду	15.05.2006	15.05.2011

 

 

Таблица 12

Расчет приведенного дохода

Показатели	С 01.12.2005 г. (1 мес)	До 15.05 2006 г. (4,5 мес)	С 15.05.2006 г. (7,5 мес)	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	До 15.05.2011 г. (4,5 мес)
1. Валовый доход	0,00	0,00	628,34	1025,45	1045,96	1066,88	1088,21	416,24
2. Полная себестоимость	19,57	88,94	148,23	239,54	241,94	244,36	246,80	93,48
2.1. Производственные издержки	19,38	88,06	146,77	237,17	239,54	241,94	244,36	92,55
2.2. Прочие издержки	0,19	0,88	1,47	2,37	2,40	2,42	2,44	0,93
3. Убытки предыдущих периодов	0,00	19,57	108,51	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Прибыль до выплаты налога	-19,57	-108,51	371,60	785,90	804,02	822,52	841,41	322,76
5. Налогооблагаемая прибыль	0,00	0,00	371,60	785,90	804,02	822,52	841,41	322,76
6. Налог на прибыль (24%)	0,00	0,00	89,18	188,62	192,96	197,40	201,94	77,46
7. Чистая прибыль	-19,57	-108,51	282,41	597,29	611,05	625,11	639,47	245,30

 

 

Расчеты показывают, что объект оценки будет приносить доход с 15 мая 2006 г.

Таблица 13

Интегральные показатели

Показатель	Значение
1. Ставка дисконтирования,%
2. Период окупаемости, лет
3. Поток платежей, тыс. р. (сумма чистой прибыли за весь период п.7 табл. 12)	2872,56

 

Дисконтированная стоимость будущего потока платежей (PV) определяется по следующей формуле:

PV=CF/(1+r)^t;

где СF – поток платежей (сумма прибылей и убытков);

r – ставка дисконтирования,

t – период окупаемости, лет.

СF= 2872,56 тыс.р.

PV= 2872,56 / (1+0,2)⁶ = 962,01 тыс.р.

 

Таким образом, стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков составляет 962,01 тыс.р.