Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.

Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего, по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта. В общем случае можно говорить о приобретении прав на объект развития, которое может выразиться в покупке земельного участка, соглашении с собственником участка о совместной реализации проекта или приобретении права на застройку у государственных (муниципальных) органов.

Одной из существенных особенностей процессов девелопмента в современной России является их осуществление на землях, находящихся в собственности государства или муниципалитетов. В связи с этим процесс приобретения прав на землю, как правило, носит многоступенчатый характер. В начале земельный участок, предназначенный под застройку, приобретается на праве аренды на период строительства (в течение нормативного срока строительства арендная плата за землю уплачивается по льготным ставкам). После окнчания строительства застройщик получает право либо на долгосрочную (до 49 лет) аренду земли, либо на ее выкуп.

2. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача проектов в управление, сдача в аренду, продажа).

Результат развития – это реализованный проект: законченные строительством или реконструкцией жилые или административные здания, Модернизированное предприятие, переоборудованный в новое направление использования торговый центр и т. д. Распорядиться результатом развития – означает продать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т. д.

Данный этап развития, хотя и наступает на заключительной стадии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Только позитивное и достаточно оперативное решение проблемы распоряжения результатом (например: полная сдача в аренду по намеченным ставкам или выгодная продажа созданного объекта) подводит итог успеха или неуспеха предпринятого бизнеса, определяет меру эффективности проекта. Процесс продвижения объекта на рынок и его реализация должны начинаться задолго до завершения строительства, даже если объект не строится по схеме долевого участия, что дает возможность сократить сроки реализации после завершения строительства и ускорить возврат инвестируемых средств. Затраты на продвижение и организацию продаж (сдачу в аренду и пр.) оцениваются в 5-10% от общей суммы затрат по проекту.

Необходимо отметить, что полноценное распоряжение вновь созданным объектов недвижимости сопряжено с правовым закреплением результата развития: только регистрация объекта и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента.

Здесь стоит отметить, что в российской практике довольно часто встречаются случаи, когда завершенный строительством объект долгое время, исчисляемое месяцами, а то и годами, числится как объект незавершенного строительства. Причины тому многообразны: незавершенность в выполнении обязательств застройщика перед городом, нежелание застройщика регистрировать объект по налоговым соображениям и пр. Но во всех этих случаях нужно иметь в виду, что до тех пор, пока объект не зафиксирован как объект недвижимости органами технической инвентаризации и права на него не оформлены органами государственной регистрации права недвижимость, объект недвижимости юридически не существует, а значит, и не может быть объектом рыночного оборота.

Приведенная выше схема описывает лишь общую логику реализации проектов девелопмента. В реальной экономической практике она конкретизируется под влиянием ряда обстоятельств: особенности национального и местного законодательства, особенности правового статуса земли (государственная, частная), специфика принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр. При разработке концепции проекта, составлении плана его реализации девелопер должен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в свои планы.

Билет №6