Методические подходы применяемые при определении рыночной стоимости земельного участка.

Для проведения оценки имущества применяются следующие основные методические подходы: затратный; доходный; сравнительный.

Затратный подход предусматривает определение текущей стоимости затрат на воспроизведение или замещение объекта оценки с дальнейшим корректированием их на сумму износа (обесценения). Основными методами затратного подхода являются метод прямого воспроизведения и метод замещения. Метод прямого воспроизведения состоит в определении стоимости воспроизведения с дальнейшим вычитанием суммы износа (обесценения). Метод замещения состоит в определении стоимости замещения с дальнейшим вычитанием суммы износа (обесценения). С помощью методов прямого воспроизведения и замещения определяется остаточная стоимость замещения (воспроизведения).

Доходный подход базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи. Основными методами доходного подхода является прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежного потока). Информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических или ожидаемых доходах и затраты объекта оценки или подобного имущества. Метод прямой капитализации дохода применяется в случае, если прогнозируется постоянный по величине и равный в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени. Метод косвенной капитализации дохода (дисконтирование денежных потоков) применяется в случае, если прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются неодинаковыми по величине, непостоянными в течение определенного периода прогнозирования или если получение их ограничивается во времени.

Сравнительный метод. В его основе лежит принцип вклада (сумма на которую может измениться стоимость объекта оценки на рынке при добавлении того или иного фактора). Максимальная стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены продажи аналогичного объекта с аналогичными ценообразующими факторами, т.е. стоимость может быть представлена как стоимость аналога, измененного на суммарные поправочные коэффициенты. Существует две техники: метод последовательной корректировки и метод независимой основы. Эти два метода могут применяться как вместе так и раздельно. Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическим и функциональным признакам, условиям продажи и т.п.. Корректирование стоимости подобного имущества осуществляется путем добавления или вычитания денежной суммы с применением коэффициента (процента) к цене продажи (предложения) указанного имущества или путем их комбинирования.

37. Влияние целевого назначения земельного участка на методику определения его рыночной стоимости.

38. Нормативно - правовая база рыночных методов определения стоимости земельного участка.

Основными документами определения стоимости земельного в Украине являются: «Методика экспертной денежной оценки земельных участков» утвержденная постановлением КМУ №1531, НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав" и НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №2 "Оценка недвижимого имущества"

Методика регламентирует проведение экспертной денежной оценки земельных участков всех категорий земель при заключении гражданско-правовых сделок и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета в соответствии с законодательством.
Объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными по них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободная от улучшений и пригодная для наиболее эффективного использования.

Национальный стандарт № 1 является обязательным для применения во время проведения оценки имущества и имущественных прав субъектами оценочной деятельности, а также лицами, которые согласно законодательству осуществляют рецензирование отчетов об оценке имущества.

Национальный стандарт № 2 является обязательным для применения во время проведения оценки недвижимого имущества (недвижимости) субъектами оценочной деятельности, а также лицами, которые согласно законодательству осуществляют рецензирование отчетов об оценке имущества и проводят государственную экспертизу отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков государственной и коммунальной собственности в случае их продажи.