Формула текущей стоимости авансового аннуитета:

-начисления раз в год

PV=PMT*1-(1/(1+i/k)^kn-1/(i/k)+1

Пример: Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1000 рублей. Определить текущую стоимость арендных платежей при 12% ставке дисконтирования, если а) платежи осуществляются в конце месяца; б) платежи осуществляются в начале каждого месяца.

 

 

41. Экономическое содержание капитализации, условия применения. Определение стоимости с использованием коэффициента капитализации

 

Капитализация - это процесс, в ходе которого под воздействием определённых факторов происходит увеличение денежной массы за счёт их вложения в какие - либо активные объекты, приносящие доход.

Капитализация - это определение капитала или вообще ценности имущества по данному его доходу. Капитализация может быть рассчитана, если известен чистый доход имущества и принято некоторое данное число процентов, приносимых подобным имуществом в известной стране и в известных обстоятельствах.

Капитализация:

• преобразование средств (части чистой прибыли, дивидендов и др. или всей прибыли) в добавочный капитал, добавочные факторы производства (такие, как средства труда,предметы труда, рабочую силу и т. д.), в результате чего достигается увеличение размера собственных средств.
• оценка стоимости фирмы на основе:

1. ежегодно получаемой прибыли,

2. её основного и оборотного капитала,

3. рыночной стоимости ее акций и облигаций,

4. в банковской деятельности — присоединение к сумме действующего капитала нормы прибыли процента, выпуск акций и другие способы наращивания их капитальной базы.

• капитализация фондового рынка — показатель, характеризующий масштабы операций на фондовом рынке. Определяется как суммарная рыночная стоимость обращающихся ценных бумаг.

Основные этапы расчета

1. Подбор сопоставимых, в том числе по степени риска и доходов, продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

2. Определяется усредненный коэффициент капитализации путем отношения чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

К кап = ЧОДа1/Ца1+ …+ЧОДаm/Цаm):m

Где К кап – общий коэффициент капитализации

ЧОД – чистый операционный доход сопоставимого аналога

 

3. Определяется вероятная цена продажи объекта оценки:

Ц об = ЧОД о / К кап

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта

Пример:

Оценивается объект недвижимости ЧОД=50000 рублей.

Аналог	А	Б	С
ЧОД			35000 (доход за истекший год)
Продажная цена
Коэффициент капитализации		0,08

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у А величина ЧОД не сопоставима с доходом оцениваемого объекта. А у С доход указан за прошлый год, то есть разная степень риска.

Цоб = 5000/0,08 = 625000

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле

где R - общий коэффициент капитализации;

Y_анал – чистый операционный доход аналога;

V_анал – продажная цена аналога.

 

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле

где V- вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Y – ЧОД;

R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.