Деятельность УК по взаимодействию с населением

Деятельность УК при работе с населением можно сгруппировать в следующие ключевые направления работы УК:

1. Заключение договора управления УК с собственниками помещений
2. Формирование и поддержание положительного имиджа УК
3. Работа с неплательщиками

Договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения при выборе способа управления и на условиях, согласованных всеми собственниками на общем собрании.

Чтобы заключить договор управления с собственниками помещений УК необходимо:

1. Собрать общее собрание (общие собрания) собственников помещений дома при поддержке хотя бы одного из собственников по вопросу выбора формы управления домом, выбора управляющей компании и утверждению условий заключения договора в формате ознакомительной беседы и пояснением преимуществ УК.
2. Провести необходимую агитацию, общее собрание и зафиксировать результаты в протокол общего собрания с решением собственников:
• о выборе формы управления домом - управление управляющей компанией;
• о выборе конкретной УК;
• об утверждении обязательных условий заключения договора управления:
• по составу общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адресу такого дома;
• по перечню работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку изменения такого перечня, а также перечню коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания,
• по порядку определения цены договора, размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеру платы за коммунальные услуги, а также порядку внесения такой платы;
• по порядку осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления.
3. Подготовить проект договора управления в соответствии с утвержденными в протоколе общего собрания собственников обязательными условиями. Подписать окончательный вариант договора собственниками помещений.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого собственника этого дома. Инициатор, инициативная группа собрания обязаны известить собственников о проведении такого собрания. Срок извещения - не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Как правило, формируется

УК важно перед проведением собраний:

• правильно определить объем необходимых работ по поддержанию дома в надлежащем состоянии (проводится предварительное обследование здания);
• учитывать интересы собственников помещений по повышению комфортности и безопасности проживания (собираются жалобы и предложения жителей дома);
• правильно определить приоритетность проведения мероприятий в краткосрочной и долгосрочной перспективах, исходя из платежеспособности жителей и эффективности мероприятий (предложить конкретные решения и мероприятия).

Для подготовки к участию в собрании собственников жилья управляющей компании рекомендуется до проведения такого собрания:

• произвести осмотр состояния конструктивных элементов и внутридомового оборудования жилого дома, его территории;
• составить перечень:
1. обязательных мероприятий по поддержанию общего имущества в надлежащем техническом состоянии;
2. дополнительных мероприятий по улучшению комфортности проживания;
3. возможных мероприятий по повышению благоустройства здания;
4. рекомендуемых мероприятий по эффективному использованию общего имущества;
• сформировать варианты режимов текущего содержания мест общего пользования (периодичность санитарной уборки, ее качество);
• установить примерную стоимость всех работ, в т.ч. в расчете на 1 квадратный метр общей площади жилья;
• разработать стратегию управления конкретным жилым домом;
• обосновать необходимость и возможность проведения всех предлагаемых мероприятий;
• подготовить проект договора на управление домом, предложив тот или иной вид договора в зависимости от состояния дома и пожеланий собственников;
• ознакомить собственников помещений с предлагаемым планом деятельности УК по управлению общим имуществом их дома.

Учитывая слабый уровень самоорганизации жителей дома, необходимо формировать инициативную группу 3-10 чел. из старших по подъезду, дому. Деятельность инициативной группы должна быть направлена на формирование положительного мнения жителей дома в отношении УК, выполнение оперативной работы, связанной со сбором бюллетеней (в случае заочного голосования).

Смена управляющей компании. Если собственники помещений в многоквартирном доме сочтут избранную управляющую компанию недостаточно эффективной, то они вправе своим решением изменить ее. В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса решение о выборе способа управления также как и об изменении способа управления принимается только собственниками помещений и только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможные причины смены управляющей компании и/или изменения формы управления многоквартирным домом:

• собственники не удовлетворены результатами управления многоквартирным домом управляющей компанией по качеству, цене, оперативности, эффективности предоставляемых услуг и досрочно расторгают договор управления;
• срок договора управления закончился, собственники решили не продлять договор, а расторгнуть его и заключить новый с другой управляющей компанией или сменить способ управления домом;
• расторжение договора управления в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством РФ;
• появление на рынке жилищно-коммунальных услуг большого количества управляющих компаний, более привлекательных чем та, что обслуживала дом раньше;
• желание собственников реализовать другой способ управления - управление домом путем создания товарищества собственников жилья или через непосредственное управление до окончания договора с УК; - количество собственников сократилось и стало целесообразным управлять многоквартирным домом непосредственно, то есть собственными силами;
• другие причины.

Для того чтобы более точно определиться со способом управления многоквартирным домом, собственники помещений в доме могут сформировать инициативную группу, которая проведет подготовительные мероприятия до проведения общего собрания.

В функции инициативной группы могут входить:

• изучение действующего законодательства по вопросам управления многоквартирным домом;
• выявление плюсов и минусов в каждом способе управления домом;
• изучение существующей практики в области управления многоквартирными домами;
• созыв и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• разъяснение участникам собрания ключевых моментов по вопросам управления многоквартирным домом;
• подготовка документов, необходимых при смене управляющей компании и/или способа управления домом (уставы, положения, передаточные акты, заявление в налоговую и т.п.).

Инициативная группа собственников должна работать в тесном взаимодействии с управляющей компанией, в управлении которой находится многоквартирный дом. Взаимодействие представителей управляющей компании и инициативной группы осуществляется следующим образом:

• предупреждение управляющей компании в разумные сроки (в соответствии со ст.162 ЖК РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом) о намерениях сменить управляющего;
• совместная подготовка акта приема-передачи документации на дом, акта приема-передачи многоквартирного дома;
• участие представителей управляющей компании на общем собрании собственников, на котором будет решаться вопрос смены управляющей компании.

После принятия решения о смене управляющей компании, создается специальная комиссия с участием представителей предыдущей управляющей компании и представителей вновь выбранной управляющей компании.

Прежний управляющий передает новому управляющему всю документацию на дом (техническую и иную, в т.ч. по ведению накопительных и лицевых счетов), а также остаток средств населения по акту приема-передачи.

Обязательства, неисполненные прежним управляющим на момент расторжения договора управления (в том числе по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома), переходят новому управляющему только:

• с его согласия;
• с передачей средств на исполнение обязательств;
• с момента заключения между ним и собственниками помещений договора управления.