Принцип спроса и предложения

Этот принцип формулируется следующим образом:

изменение цен на недвижимое имущество находится в прямой, но не обязательно пропорциональной, зависимости от изменения величины спроса и величины предложения.

Существуют следующие основные закономерности:

• если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются.

• если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увели­чиваются.

• если предложение постоянно, а спрос растет, то и цены растут.

• если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то и цены
уменьшаются.

Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или для сдачи в аренду на данный мо­мент времени.

Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести или взять в аренду в тече­ние данного периода времени.

Равновесие и принцип предельной доходности

Стоимость недвижимого имущества определяется степенью равно­весия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости, важнейшей парой элементов является земля и улуч­шения. Максимальная стоимость недвижимого имущества достигается при оптимальном соотношении между землей и улучшениями, т. е. когда при дополнительных капиталовложениях не происходит отно­сительного (превышающего произведенные затраты) прироста стоимо­сти имущества.

Принцип равновесия тесно связан с принципом предельной доход­ности, который гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества, опережающим затраты по соз­данию улучшений, вплоть до достижения точки равенства между приростом затрат и соответствующим приростом стоимости. После этого затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет увеличения стоимости объекта.

Простым примером служит внесение удобрений в почву, приводя­щее к увеличению ее плодородия. Оптимальным будет то количество удобрений, при котором выигрыш от повышения урожайности совпа­дет с затратами по внесению последней партии удобрений.

Принцип вклада

Этот принцип формулируется следующим образом: стоимость каждого элемента недвижимого имущества определя­ется вкладом этого элемента в общую стоимость имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствие данного эле­мента.

Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам на его создание. Например, строительство вокруг дачного участка кирпич­ной ограды за 15 тыс. дол. не обязательно увеличит стоимость недви­жимого имущества на эту сумму. Скорее, стоимостной вклад ограды будет измеряться ее полезностью с точки зрения среднего покупателя (т. е. рынка). Этот вклад может быть как выше, так и ниже строитель­ных затрат.

Принцип соответствия

Принцип соответствия формулируется следующим образом: стоимость недвижимого имущества зависит от степени однороднос­ти застройки в районе, которая удерживает стоимость объектов иму­щества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии, что объект содержится в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению сто­имостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрица­тельно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки были распроданы разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов вы­зовет уменьшение цен более дорогих объектов недвижимости.

Принцип конкуренции

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предло­жения. Он гласит, что конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже недвижимого имущества или арендный до­говор. Помимо этого, каждый объект недвижимости конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функциональ­ное назначение.

В долгосрочной перспективе, конкуренция выравнивает необычно высокие, или избыточные, прибыли. Возможность извлечения прибы­ли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.