Нахождение стоимости земельного участка

Определить размер годовой арендной платы участка земли

Объект недвижимости находится в Ивановском муниципальном районе (пр-т Ленина 40-а).

В соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и распоряжением Губернатора Ивановской области от 02.10.2006 N 1021-р "О государственной кадастровой оценке земель", кадастровая стоимость:

2438,45 руб./ х 2 259,90 = 5 510 653 руб.

1. Нахождение стоимости участка по нормативной цене выкупа: Закон г.Иваново «Об установлении цены земельных участков в Иваново» с изменениями на 11 апреля 2011 года). Ст.1.3. Установить цену земельных участков в Иваново, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, строения, сооружения (далее - земельные участки), в следующих размерах: девятнадцати с половиной процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

 

2. Нахождение цены участка методом капитализации арендной платы: стоимость равна годовой арендной плате деленной на коэффициент капитализации для земли в этом сегменте рынка (0,11). Годовой размер арендной платы за земельный участок находим согласно Закону г. Иваново "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности " (с изменениями на 23 июня 2011 года)

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле

Ар = Bs Кmp Ps Кф Кп Кд Кк,

где: Ар - годовой размер арендной платы

Bs - базовая ставка арендной платы;

Базовая арендная ставка находится (п. 2.1. по Приложению 1) в зависимости от зоны градостроительной ценности, которая, в свою очередь, находится по номеру кадастрового квартала (п. 1.3.) зона градостроительной ценности - 7; базовая ставка – 2438,45

- коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством г. Иваново (1,1)

- площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов) 2259,90

- коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); - (0,5)

- коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов (0,750)

- коэффициент динамики рынка недвижимости (1,1);

- корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования (0,8)

Годовая арендная плата:

Стоимость участка:

Итоговая стоимость участка:

Стоимость объекта = Стоимость участка + (ПВС - Износ)=

=

Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости офисного помещения по трем методам получены следующие результаты:

Таблица 14

Согласование результатов оценки

Метод оценки	Стоимость, руб.
Доходный	720 870 056
Сравнительный	781 915 015
Затратный	509 456 006

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.

Затратному методу присваивается самый наименьший весовой коэффициент, т.к. затраты всегда очень субъективны и не совпадают с рисковыми категориями. Кроме того, удельный показатель стоимости 1м³ строительного объема был найден по УПВС, созданному в 1969 году.Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.

Доходный метод дает неполную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,2.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

1. Затратный метод 0,2

2. Метод прямого сравнения продаж 0,6

3. Доходный метод 0,3

Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:

С = 0,2 + 781 915 015*0,6 + 720 870 056*0,3= 781 301 227 рублей.

Таким образом, итоговая согласованная рыночная стоимость офисного помещения составляет 781 301 227 рублей.