Анализ ставок аренды производственных зданий

2017-11-17

240

0.00 из 5.00 0 оценок

Заказать работу

Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 10 из 11Следующая ⇒

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 7.

Таблица 7

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.74dom.ru, тел. 8 952 515 71 11	www.74dom.ru, тел. 8 922 719 81 28; 8 951 80 88 704	www.74dom.ru, тел. 233 0 255
Адрес	г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая	г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая	г. Челябинск, Гагарина-Копейское шоссе
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия = время	Май 2009	Май 2009	Май 2009
Физические характеристики	2 000	3 000	1 100
Дополнительные улучшения	-	-	-

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 9

Таблица 8

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	В связи с тем, что рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно в п. Рудный. Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%.
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Расчет арендной ставки.

Таблица 9

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м²
Общая площадь	м²	1 199,1	2 000	3 000	1 100
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м²
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²
Условия рынка (время предложения)		Июнь 2009	Июнь 2009	Июнь 2009	Июнь 2009
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./м²
Местоположение		Челябинская обл.,******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25	г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая	г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая	г. Челябинск, Гагарина-Копейское шоссе
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²
Состояние объекта		Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	руб.		-20	-20	-20
Скорректированная цена	руб./м²
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²
Расположение объекта		Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб./м²
Выводы:
Общая валовая коррекция			-35	-15	-15
Весовой коэффициент			0,3	0,4	0,3
Арендная ставка	руб./м²

⇐ Предыдущая 2 3 4 5 6 7 8 91011 Следующая ⇒

Поделиться с друзьями:

Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...

Типы сооружений для обработки осадков: Септиками называются сооружения, в которых одновременно происходят осветление сточной жидкости...

Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...