Корректировка на месторасположение земельного участка.

В связи с тем, что рынок земель коммерческого ипроизводственно-складского назначения в Сортавальском районе не развит, в качестве аналогов были рассмотрены предложения на продажу объектов коммерческого ипроизводственно-складского назначения, расположенных г. Петрозаводске. Объект оценки находится в г. Сортавала. По мнению оценщика необходимо сделать корректировку на месторасположение.Для проведения корректировки на месторасположение использовался метод парных продаж. («Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А.).

Для определения использованы объекты, отличающиеся только одним параметром – месторасположением (площади объектов незначительно отличаются, что позволяет использовать данные аналоги).

Расчёт корректировки производится по формуле Со/Са-1,

где Со – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом оценки,

Са – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом-аналогом.

Пара №1.

Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/

Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/

Расчет корректировки.

Объект №1. Со=1250000/32,2=38820

Объект №2. Са=1450000/35,1=41311.

Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -6,03%

Пара №2.

Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/

Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/

Расчет корректировки.

Объект №1. Со=1200000/29,7=40404

Объект №2. Са=1500000/32,9=45593.

Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -11,38%

Пара №3

Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/

Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/

Расчет корректировки.

Объект №1. Со=1568000/38,5=40727

Объект №2. Са=1600000/38,5=43243.

Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -5,82%.

Среднее значение корректировки: - 7,74 %.

Корректировка на площадь. В связи с недостаточно развитым рынком оценщик вынужден применять аналоги значительно отличающиеся по площади от объекта оценки, так как информации о сопоставимых по площади объектов-аналогов нет в наличии. В связи с чем необходимо ввести корректировку на площадь. При расчете поправки на несоответствие площади объекта-аналога площади оцениваемого объекта использованы поправкина основании методики Власова Д.И. (http://www.niec.ru/Met/met006.htm).

K_s = L_n (S_o) / L_n (S_i),

где K_s - коэффициент корректировки, L_n - функция натурального логарифма по основанию е.

Оценщик считает допустимым использование данной методики, так как во всех сегментах рынка земельных участков в соответствии с принципом спроса и предложения земельные участки с меньшей площадью обладают повышенным спросом и соответственно стоят дороже, чем земельные участки большей площади.

Корректировка на категорию земель. Объекты-аналоги, как и объект оценки, относятся к категории земель населенных пунктов. Корректировка не требуется (допущение обосновано в Разделе 5).

Корректировка на разрешенное использование. Разрешенное использование объекта оценки –под здание котельной и территорию обслуживания. Объект-аналог № 1 – под строительство магазина.Оценщик считает целесообразным ввести корректировку для аналога № 1 в размере – 60%. Величина корректировки принимается на основании справочника «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» «Приволжского финансового центра оценки и консалтинга, том 3, стр. 231.

Корректировка на наличие коммуникаций. Корректировка не требуется, так как у объекта оценки есть все необходимые коммуникации. Но поскольку Оценщик считает земельный участок, как условно свободный, то как правило вопрос о подведении коммуникаций к земельному участку встает вовремя проектирования улучшений на нем, и закладываются в стоимость самого возведения объектов недвижимости. Поэтому Оценщик исходит из допущения, что у оцениваемого земельного участка коммуникации проходят рядом с участком, также как и у объектов-аналогов есть все коммуникации, проходящие рядом с земельным участком, подключение их не вызовет сложностей.

Корректировка на транспортную доступность. Объекты-аналоги находятся в г. Петрозаводске и имеют хорошую транспортную доступность. Объект оценки также имеет хорошую транспортную доступность. Корректировка не требуется (допущение обосновано в Разделе 5).

Вес объектов аналогов.

Для окончательного расчета стоимости объектов оценки были рассчитаны веса каждого аналога. Веса объектам-аналогам придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

(Q-gi)/Q

где D - удельный вес, %; Q – суммарное количество внесенных корректировок;

g_i – количество корректировок по данному аналогу;n - количество аналогов.

При окончательном расчете произведено округление стоимости объекта до разряда тысяч.