Установление и прекращение эмфитевзиса и суперфиция

 

СПОСОБЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ЭМФИТЕВЗИСА:

1. Contractus emphyteuticarius, установленный Зеноном в его законе.

Заключался между собственником и эмфитевтором.

1. Посредством adiudicatio, если при разделе общего имения право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования – другому субъекту.
2. Легат (завещательный отказ).

Собственник отказывал в завещании право на установление эмфитевзиса отказополучателю.

1. Usucapio.

Единства мнений по поводу usucapio не существовало. Источники не отрицают, но и прямо не говорят о таком способе. Есть три мнения:

1. usucapio допускалось, так как оно допускалось и по отношению к другим ОВП и праву собственности.
2. закон о usucapio не подлежит распространению на emphyteusis, так как этот закон является lex singularis.
3. usucapio может применяться в случае, когда оно служит основанием перехода уже существующего эмфитевзиса к новому приобретателю.

А.В. Копылов придерживается первого мнения.

СПОСОБЫ ПЕРЕХОДА ЭМФИТЕВЗИСА:

1. На основании договора между «бывшим» эмфитевтором и «новым».
2. В порядке наследования (по закону и по завещанию).
3. Путем судебного решения (adiudicatio) преимущественно по делам, возбуждаемым actio divisoria.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЭМФИТЕВТОРА:

1. Права эмфитевтора:
1. Право владения вещью.

Был юридическим владельцем вещи, следовательно, мог использовать посессорные интердикты для защиты владения.

Эмфитевтор приобретал право собственности на плоды в момент их отделения (separatio).

1. Право пользования вещью.
2. Право устанавливать сервитуты и закладывать вещи.
3. Право свободного распоряжения имением при жизни и на случай смерти.

Передается jus emphyteuticum.

При отчуждении эмфитевтор был обязан:

i. Сообщить о предполагаемом отчуждении за 2 месяца, в течение которых эмфитевтор ждал согласия хозяина;

ii. Принять равные ранее предложенные хозяином предложения со стороны хозяина (на основании jus protimiseos);

iii. В случае продажи должен был довести до сведения собственника сведения о покупной цене (если хитрил – угроза потери эмфитевзиса);

iv. Новый эмфитевтор, если хозяин не воспользовался jus protimiseos, обязан был уплатить хозяину особый взнос.

v. Эмфитевтор не мог самовольно прекратить эмфитевзис (но если отказ акцептован собственником, то мог).

1. Обязанности эмфитевтора:
1. Не приводить участок в худшее положение.

В противном случае собственник мог выселить арендатора при условии, что ухудшение произошло по вине последнего и было значительным.

1. Нести повинности, лежащие на вещи (платить подати и налоги).

В случае неплатежа податей в течение 3 лет, хозяин мог выселить арендатора.

1. Платить хозяину ежегодный канон согласно договору.

i. Канон мог быть в денежной или натуральной форме;

ii. Размер канона не подлежал изменению путем одностороннего волеизъявления одной из сторон;

iii. Арендатор освобождался от уплаты канона только в случае полного разрушения имущества;

iv. Канон вносился в сроки, установленные договором;

v. В случае неплатежа канона в течение 3 лет право арендатора прекращалось.

ЗАЩИТА ЭМФИТЕВЗИСА:

Эмфитевтор имел возможность защиты эмфитевзиса вместо собственника от посягательств третьих лиц.

1. Петиторные иски:
1. Actio in rem vectigalis.

Предоставлялся претором, «требование невладеющего эмфитевтора к владеющему неэмфитевтору».

Иск защищал собственника и эмфитевтора.

1. Actio negatoria.
2. Actio prohibitoria.
3. Actio confessoria.

Конфессорный иск использовался для защиты земельных сервитутов.

1. Actio in rem Publiciana.
1. Посессорные интердикты.

 

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЭМФИТЕВЗИСА:

1. Общие основания (характерны для всех вещных прав):
1. гибель вещи;
2. переход вещи в разряд res extra commercium;
3. оккупация имущества неприятелем;
4. истечение срока или наступление отменительного условия;
5. отчуждение земли в пользу императорской или государственной казны.
2. Специальные основания (характерны для ОВП):
1. confusio

Право собственности переходило к арендатору.

1. consolidatio

Право арендатора переходило к собственнику.

1. Добровольное соглашение сторон
1. Особые основания (характерны только для эмфитевзиса):
1. выселение или изгнание эмфитевтора хозяином по причинам:

i. ухудшение участка;

ii. неплатеж канона в течение 3лет;

iii. неуплата государственных повинностей в течение 3 лет;

iv. неизвещение собственника об отчуждении имущества;

несоблюдение 2-месячного срока для получения согласия собственника;

 

 

ОСНОВАНИЯ УСТАНОВЛЕНИЯ СУПЕРФИЦИЯ:

• На основании договора, при этом требовалась передача вещи (traditio).
• Посредством завещательного отказа (легата).
• На основе судебного решения, если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому – право отчуждаемого наследуемого пользования.
• На основе давности приобретения.

ОСНОВАНИЯ ПЕРЕХОДА СУПЕРФИЦИЯ:

Основания перехода суперфиция к новому субъекту (следует отличать от оснований возникновения суперфиция):

• В случае заключения договора об отчуждении между прежним обладателем суперфиция и новым. При этом обязанности по уплате арендной платы, не исполненные предыдущим суперфициарием, переходили к новому лицу.
• В порядке наследования по закону и по завещанию. Суперфициарий мог в завещании отказать свое право застройки третьему лицу (отказополучателю) с помощью завещательного отказа.
• Путем судебного решения в процессах, возбужденных разделительным иском (actio divisoria). Если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение superficies одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимость застройки остальным претендентам.

ЗАЩИТА СУПЕРФИЦИЯ:

• Петиторные иски, которые предоставлялись суперфициарию как actio utiles (производные иски):
• actio de superficie – по аналогии с виндикационным иском в случае потери владения (possessio) предметом суперфиция. Вещный иск.
• actio negatoria – при наличии препятствий юридического характера в осуществлении своего права со стороны третьих лиц.
• actio prohibitoria - при наличии препятствий фактического характера в осуществлении своего права со стороны третьих лиц
• actio Publiciana – использовался наравне с actio de superficie.
• Для защиты сервитутов застроенного участка, суперфициарий мог применить конфессорный иск.
• Будучи владельцем суперфициарного участка, застройщик располагал посессорной защитой – интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для удержания владения.
• Суперфициарий имел также личные иски для защиты против собственника земли, принадлежащие ему как стороне сделки установления суперфиция с собственником.

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ СУПЕРФИЦИЯ:

• По соглашению сторон.
• В случае уничтожении участка.
• По истечению срока, если суперфиций предоставлялся на время.
• Наступлением отменительного условия, если такое условие было предусмотрено.
• На основе судебного решения.
• В случае слияния прав на стороне собственника или суперфиция.
• Смерть суперфициария, не имевшего наследников (или в случае отказа наследников от наследства).
• В силу derelictio (отказ суперфициария от своего права).
• иными способами, предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили институту суперфиция.

 

Так как РЧП не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке, то предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, и поэтому был изобретен суперфиций – обременение участка и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным, отчуждаемым, наследуемым правом в пользу застройщика.