Вопрос 3 Региональный рынок недвижимости

Рынок недвижимости - это сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли и других естественных угодий, а также всякого имущества на земле, являющегося соб­ственностью юридических или физических лиц.

Операции с недвижимостью - это особый бизнес, связанный с Повышенным риском потери имущества, требующий точных прогнозов и обоснованных решений.

Особенностью России является то, что рыночные операции с недвижимостью недостаточно отрегулированы в законодательстве, поэтому риск здесь особенно велик.

Недвижимость и операции по ее купле-продаже тесно связаны с правом собственности. Как правило, оформление перехода права собственности от прежнего собственника к новому требует длительного времени и сложного документального оформления.

Традиционно недвижимость делится на три группы:

жилищный фонд;

нежилой фонд;

землю.

В соответствии с российским законодательством жилищный фон включает в себя жилые дома, общежития, специализированные ломя квартиры. Нежилой фонд - здания, сооружения и другие нежилые помещения, которые по функциональному назначению делятся 'на офисные, торговые, складские и производственные.

Независимо от функционального назначения объекты недвижимости нуждаются в постоянном внимании и управлении. Управление призвано обеспечить сохранение конкурентоспособности объекта недвижимости и его реализацию за достойную цену. Таковы задачи маркетинга на рынке недвижимости.

Для осуществления купли-продажи недвижимости ее нужно оценить. Оценке должен предшествовать системный анализ качества, ресурсоемкости, условий и факторов внешней среды, влияющих на оценку.

Такими факторами являются:

- физические (земля, климат, природные ре­сурсы, а также созданные человеком различные объекты и их количество);

- социальные (размер семьи, уровень жизни, культура, образование, национальный состав населения, уровень развития инфраструктуры региона);

- экологические;

- политические (зонирование страны по экономическим льгота (СЭЗ), уровень безопасности).

Пожалуй, сегодня можно констатировать, что в большинство регионов наиболее развит рынок жилья. Вместе с тем в связи с промышленностью вопроса о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения в большей части регионов рынок земли недостаточно развит и его будущее зависит от того, как на законодательном уровне будет решен вопрос об этих землях.

Кроме того, рынок жилья делится на первичный (продажа нового жилья) и вторичный (продажа старого жилья). На обоих рынках в настоящее время имеется масса предложений с различными ценами. Цены дифференцированы по областям, городам, а внутри города по районам, а также определяются уровнем затрат и спросом. Жилье на вторичном рынке стоит дешевле, чем на первичном, потому что его; потребительские качества ниже нового, построенного по современным проектам, жилья. Но старое жилье все же повышается в цене, если в него привлекаются дополнительные инвестиции, чтобы придать ему современный вид.

Вторичный рынок, с одной стороны, является стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование для приобретения нового жилья. С другой стороны, он удовлетворяет спрос в жилье граждан с ограниченными доходами.

По объему продаж с середины 90-х годов ведущую позицию занимают одно- и двухкомнатные квартиры в регионах России. На трехкомнатные предъявляется спрос в престижных районах. Такое состояние спроса и предложения объясняется тем, что однокомнатных квартир строится сравнительно мало, и тем, что приобретение собственной квартиры зачастую начинается с однокомнатной, поскольку у большинства граждан на большее средств нет.

В регионах России рынок первичного жилья в значительной степени монополизирован крупными строительными фирмами. Объем предложения новых квартир составляет менее 8% от потенциально нахо­дящегося на вторичном рынке жилья.

В большинстве регионов себестоимость нового строительства превосходит цены вторичного рынка. Объем предложений на первичном рынке сегодня достигает 70% от вводимого жилья.

Тема 10. Свободные экономические зоны как инструмент региональной политики